"以租代征"暗藏风险，村民土地被占，如何维权？

近年来，"以租代征"这一违法用地模式在农村地区屡禁不止，其本质是通过租赁合同的形式，规避法定的土地征收审批程序，将农用地擅自转为非农建设用地。

此类现象背后，往往暗藏地方政府的程序违规与利益驱动：一方面，基层政府通过直接租赁、转租或充当中介等方式，将土地用于商业开发，逃避土地用途管制与税费缴纳义务;另一方面，村民因法律认知不足或迫于压力签订无效合同，最终面临土地难以恢复、租金无法兑现的窘境。

本文将从法律视角剖析"以租代征"的违法本质，并结合典型案例与维权路径，为村民提供切实可行的法律救济指南。

案件情况

2020年，某市开发区为推进工业园建设，与当地村委会签订《土地租赁协议》，以每年每亩3000元的价格"租用"村民的耕地，租期20年。协议约定，村民不得干涉土地用途，开发区有权进行平整、建设。

村民起初认为只是短期出租，还能收取租金，便签字同意。然而，随后土地被推平，建起厂房，村民才意识到土地实际已被"征收"，但未获得法定补偿。村民多次要求返还土地或按征收标准补偿，均被拒绝，理由是"双方自愿签订租赁合同"。

问题来了：这种"以租代征"合法吗?村民该如何维权?

律师分析：

一、"以租代征"为什么违法?

"以租代征"是指地方政府、企业或其他组织为规避法定征地程序，通过签订"租赁合同"的形式，长期占用农民集体土地进行非农建设的行为。

根据《土地管理法》规定：

● 农用地转用需审批：任何单位和个人不得擅自将农用地转为建设用地。

● 征收土地必须依法进行：征收集体土地应经省级以上政府批准，并给予合理补偿。

● 禁止变相征地：以租代征实质是规避法定征收程序，属于违法用地(《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》明确禁止)。

本案中：

● 开发区未经征地审批，以"租赁"名义占用耕地建厂，违反土地用途管制制度。

● 村委会无权代替村民处分土地所有权，合同侵害村民权益。

二、村民如何维权?

1. 确认合同无效

"以租代征"合同因违反法律强制性规定，属于无效合同(《民法典》第153条)。村民可向法院起诉，请求确认合同无效，要求返还土地。

2. 申请查处违法行为

向自然资源部门举报，要求查处违法用地行为。若相关部门不作为，可提起行政复议或行政诉讼。

3. 主张赔偿损失

若土地已遭破坏无法恢复，村民可主张按征地补偿标准赔偿(包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费等)。

4. 集体诉讼

涉及多数村民利益的，可推选代表提起集体诉讼，或申请检察机关提起公益诉讼。

律师温馨提示

遇到"以租代征"怎么办?

1、提高警惕：对长期(如10年以上)、低价租赁土地的要求保持警惕，尤其是涉及土地用途变更的。

2、审查合同：签订前咨询专业律师，确认合同是否合法。

3、保留证据：保存土地权属证明、租赁合同、现场照片等。

4、及时维权：发现违法占地，尽早通过法律途径解决，避免超过诉讼时效。

"以租代征"看似给了村民短期利益，实则侵害农民土地权益，破坏土地管理秩序。村民应增强法律意识，遇到类似情况积极维权。