[广东]湛江小企业被认定违建拆迁补偿安置标准？

在湛江的城市发展过程中，部分小企业由于历史原因或对建设规划了解不足，其厂房可能被认定为违法建筑。当这些被认定为违建的厂房面临拆迁时，补偿安置问题成为小企业主最为关心的焦点。违法建筑的认定和处理不仅关系到企业的生存，也影响着城市规划的顺利推进。明确相关的补偿安置标准，对于保障小企业主的合法权益、维护社会公平正义具有重要意义。

相关法律法规依据

湛江小企业被认定为违建的拆迁补偿安置，主要依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》以及《湛江市城市更新(“三旧” 改造)实施办法》等相关法律法规。

《中华人民共和国城乡规划法》规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，属于违法建筑。对于违法建筑，城乡规划主管部门可以责令停止建设、限期改正、限期拆除等。《中华人民共和国土地管理法》则对非法占用土地进行建设的行为作出了相应规定。《湛江市城市更新(“三旧” 改造)实施办法》结合湛江本地实际，对 “三旧” 改造范围内的违法建筑处理及补偿安置作出了具体规定，为相关工作提供了操作指引。

违建认定的关键要素

并非所有未经审批的建筑都一概被认定为违建，其认定需要综合考虑多个要素：

建设时间：在某些特定历史时期，由于规划管理不够完善，一些建筑可能未经审批但长期存在，对于这类建筑，在认定时会考虑其历史成因，可能会给予一定的处理空间。

是否符合规划：如果建筑虽然未经审批，但符合当前的城市规划和土地利用规划，在处理时可能会有不同的方式。

是否补办手续：对于一些能够通过补办相关审批手续使其合法的建筑，相关部门会要求企业补办手续，而不是直接认定为违建进行拆除。

被认定为违建的拆迁补偿安置标准

完全违建且无法改正的情况：对于严重违反城乡规划和土地管理规定，无法通过改正措施消除对规划实施影响的违法建筑，在拆迁时一般不予补偿。例如，某小企业在湛江的基本农田上擅自建设厂房，该建筑严重违反了土地管理法的规定，属于完全违建且无法改正，在拆迁时将不予补偿。

可采取改正措施消除影响的违建：对于能够通过补办手续、拆除部分违建等方式消除对规划实施影响的违法建筑，在企业按要求完成改正后，拆迁时可能会给予一定的补偿，但补偿标准会低于合法建筑。补偿主要针对建筑的重置成本，不包括土地价值等其他方面。例如，某小企业的厂房未取得建设工程规划许可证，但符合城市规划，企业按规定补办了相关手续并缴纳了罚款，在拆迁时，会按照建筑的重置成本给予补偿。假设该厂房的重置成本为每平方米 1000 元，建筑面积 500 平方米，那么补偿金额为 50 万元。

历史形成的违建：对于因历史原因形成的、在当时符合相关规定或虽不符合但存在合理因素的违建，在拆迁时会根据实际情况给予适当补偿。补偿标准会综合考虑建筑的使用年限、实际价值等因素。例如，湛江某区域在 2000 年前后，由于当地招商引资政策的宽松，一些小企业建设的厂房未完全办理审批手续，但这些厂房一直用于合法生产经营，且符合当前的城市规划。在拆迁时，会对这类历史形成的违建给予适当补偿，补偿金额可能参照同类合法建筑的一定比例确定。

案例分析

[湛江某小型加工厂案例]：该加工厂成立于 2010 年，建设厂房时未取得完整的建设工程规划许可证，但在建设过程中，当地相关部门未及时制止。2023 年，因城市道路扩建，该厂房被纳入拆迁范围，并被认定为违法建筑。

经调查，该厂房的建设虽然未取得完整手续，但符合当前的城市规划，且企业一直在合法经营。相关部门认定该违建属于可采取改正措施消除影响的类型，要求企业补办相关手续并缴纳罚款。在拆迁补偿时，按照厂房的重置成本给予补偿。该厂房建筑面积 800 平方米，重置成本为每平方米 1200 元，那么该企业获得的补偿金额为 96 万元。

通过这个案例可以看出，对于可改正的违建，在企业配合完成改正措施后，能够获得一定的拆迁补偿，保障了企业的部分权益。

企业应对建议

积极配合认定工作：当企业厂房被初步认定为违建时，要积极配合相关部门的调查和认定工作，提供厂房建设的相关资料，说明建筑的历史成因和实际情况，争取有利的认定结果。

及时申请复议或诉讼：如果企业对违建认定结果不服，要在法定期限内向上级部门申请行政复议或向法院提起行政诉讼，维护自身的合法权益。

主动补办相关手续：对于能够通过补办手续使建筑合法的企业，要主动向相关部门申请补办手续，消除违建状态，为获得合理补偿创造条件。