[广东]珠海建筑公司厂房被认定违建限期拆除补偿政策？

在城市建设的快速推进中，厂房拆迁与违建处理是绕不开的话题。对于珠海的建筑公司而言，其厂房若被认定为违建并面临限期拆除，补偿政策是关注的焦点。

引言

珠海作为经济特区，城市建设与产业升级步伐较快，部分建筑公司的厂房可能因历史遗留问题、规划调整等原因被认定为违法建筑，并收到限期拆除通知。此时，补偿政策的明确与否，直接关系到企业的生存与发展。了解相关政策，不仅能帮助企业维护合法权益，也能促使拆迁工作在法治轨道上有序推进。

相关法律法规依据

珠海建筑公司厂房被认定违建限期拆除的补偿，主要依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国行政强制法》以及《珠海市违法建筑处置办法》(珠府〔2021〕42 号)等法规。

《中华人民共和国城乡规划法》明确了违法建筑的认定标准及处置方式，规定未取得建设工程规划许可证或未按许可证规定建设的，可限期拆除。《中华人民共和国行政强制法》则对行政机关实施强制拆除的程序作出严格规定，要求充分保障当事人的陈述、申辩权。《珠海市违法建筑处置办法》结合本地实际，细化了违建认定、拆除程序及补偿的特殊情形，为具体操作提供了明确指引。

违建认定与限期拆除的法定程序

调查取证：行政机关需对涉嫌违建的厂房进行实地调查，收集土地使用、建设审批等证据，确认建设时间、结构、用途等基本信息。

告知与听证：向企业送达《违法建筑认定告知书》，告知认定依据、拟作出的处理决定及陈述、申辩权。若企业对认定有异议，可申请听证，行政机关需依法组织听证。

作出决定：经调查核实后，对确属违建的，作出《限期拆除决定书》，明确拆除期限、依据及复议、诉讼权利。

催告与执行：若企业未在期限内自行拆除，行政机关需催告其履行义务;催告后仍不履行的，可依法作出强制执行决定并实施拆除，但不得在夜间、法定节假日实施，且不得采取停水、停电等非法方式。

补偿政策的具体情形

完全无合法依据的违建：对于严重违反规划(如占用基本农田、影响防洪安全)且无法改正的违建，限期拆除后通常不予补偿。例如，珠海某建筑公司在河道管理范围内擅自建设的临时厂房，因严重影响行洪，被认定为违建并限期拆除，拆除后未获得补偿。

可采取改正措施的违建：若厂房虽属违建，但通过补办手续、部分拆除等方式可消除对规划的影响，企业按要求改正后，在拆除(或保留合法部分)时，可获合理补偿。补偿范围限于建筑材料重置成本，不包含土地价值。如某建筑公司厂房未批先建，但符合当前产业规划，补办手续并缴纳罚款后，因项目建设需拆除，按每平方米 800 元的重置成本获得补偿(建筑面积 1000 平方米，补偿 80 万元)。

历史原因形成的违建：在《中华人民共和国城乡规划法》实施前(2008 年 1 月 1 日前)建设，且长期用于合法生产经营、符合现行规划的厂房，限期拆除时可参照合法建筑给予适当补偿。补偿标准由评估机构结合使用年限、市场价值评估确定，通常为同类合法建筑的 60%-80%。

因公共利益拆除的特殊情形：若违建的存在系行政机关过错导致(如曾获口头许可但未补办手续)，或拆除后影响公共利益(如涉及重大民生项目配套)，经严格审核后可给予补偿。

案例分析

[珠海某建筑工程公司案例]：该公司于 2005 年建设的厂房，因当时当地规划管理宽松，未办理完整建设手续，但一直用于建材加工，且符合现行城市规划。2023 年，因工业园区扩建，该厂房被认定为违建并限期拆除。

企业对认定结果不服，申请听证。听证中，企业提交了 2005 年的土地租赁协议、当地村委出具的建设证明，证明厂房建设具有历史合理性。行政机关结合《珠海市违法建筑处置办法》中对历史违建的特殊规定，认定该厂房可参照合法建筑给予补偿。经评估，同类合法厂房市场价值为每平方米 3000 元，最终按 70% 比例补偿，该公司获得补偿款 210 万元(建筑面积 1000 平方米 ×3000 元 ×70%)。

企业应对建议

审查程序合法性：收到限期拆除通知后，首先核查行政机关是否履行了调查、告知、听证等程序，若程序违法，可通过复议或诉讼撤销决定。

举证历史合理性：对于历史违建，收集建设时的政策文件、租赁协议、纳税凭证等，证明建设的合理性与合法性。

积极申请改正：对可改正的违建，主动向规划部门申请补办手续，争取合法身份以获得更高补偿。

委托专业律师：复杂案件中，律师可协助审查证据、参与听证、代理复议诉讼，最大程度维护权益。