[海南]违建房被强制拆除，法院判决如何划定法律边界?

2025年8月，海南省东方市一起违建房强拆案引发关注：村民高某在基本农田上私建房屋，镇政府多次责令整改未果后实施强拆，高某起诉索赔20万元。法院经审理认定，涉案房屋属违法建筑，且镇政府虽存在程序瑕疵，但强拆行为不构成国家赔偿。这一判决再次凸显法律对违建房的“零容忍”态度——违建本身不受法律保护，但行政机关必须依法行使职权，程序违法仍需担责。本文将结合典型案例与最新法规，解析违建房强拆的司法裁判逻辑。

一、违建房的认定标准：法律红线不可触碰

根据《城乡规划法》第六十四条及《土地管理法》第七十七条，违建房主要包括两类：

城市规划区内的违建：未取得建设工程规划许可证或未按许可建设的房屋，如加盖楼层、扩建阳台等。

农村集体土地上的违建：非法占用耕地、基本农田建房，或未取得乡村建设规划许可证的房屋。

典型案例：2023年北京高先生案中，其房屋被认定为违建的关键证据包括：未取得规划许可、占用集体土地且无法补办手续。法院判决明确指出，违建的认定需以“无法通过改正措施消除影响”为前提，若违建可通过补办手续合法化，则不能直接强制拆除。

二、法院判决的核心逻辑：程序正义与实体合法的双重审查

在违建房强拆案件中，法院的审查重点分为两层：

实体合法性：涉案房屋是否确属违建?

需依据《城乡规划法》《土地管理法》及地方性法规，结合土地性质、规划许可、建设时间等因素综合判断。

案例启示：2025年吉林省长春市吴女士案中，法院因征收方未提供合法评估报告、补偿标准低于市场价，认定强拆申请违法，最终撤销强制执行申请。这表明，即使房屋被认定为违建，若征收程序违法，法院仍会驳回强拆请求。

程序合法性：行政机关是否依法履行催告、公告、听证等程序?

根据《行政强制法》第三十五条至第四十四条，行政机关实施强拆前需完成以下步骤：

作出《责令限期拆除决定书》并送达;

催告当事人履行义务，告知陈述申辩权;

作出强制执行决定并公告;

等待复议期(60日)和诉讼期(6个月)届满。

程序瑕疵的后果：2022年北京高先生案中，镇政府未提前5日公告强拆决定、未查清房屋所有权人，法院认定强拆行为违法，但因房屋属违建，未支持赔偿请求。这体现了法院对程序违法与实体违法的区分处理原则。

三、国家赔偿的例外：违建损失自行承担

根据《国家赔偿法》第二条，国家赔偿仅保护合法权益受损情形。违建房被拆后，屋主无权索赔建筑本身损失，但可主张屋内合法财产损失。

案例对比：

高某案：法院驳回20万元赔偿请求，因其无法证明屋内合法财产(如家具、电器)在强拆中损毁。

2024年江苏某案：拆迁方未清点屋内物品，法院判决赔偿被拆迁人名表损失23万元。

关键证据：屋主需提供物品购买发票、照片、视频等证据，证明合法财产存在及损失金额。

四、司法实践趋势：平衡公共利益与个人权益

近年来，法院在违建房强拆案件中更注重比例原则与最小损害原则：

优先通过补偿协商解决：若违建可通过补办手续合法化，法院会倾向于督促行政机关与屋主达成补偿协议。

严格审查强拆必要性：2025年最高法发布的典型案例中，某地政府因未提供“违建无法补办手续”的证据，强拆申请被法院驳回。

强化程序约束：多地法院要求行政机关在强拆前提交全程录像、物品清单等证据，否则判决强拆违法。

结语

违建房强拆案件的司法裁判，本质是法律对“秩序价值”与“权利保障”的权衡。对屋主而言，建房前查询土地性质、办理规划许可是避免违建的关键;对行政机关而言，严格依法定程序行事是规避诉讼风险的底线。唯有双方共同敬畏法律，才能实现“拆违不拆心”的社会治理目标。