[浙江]城市房屋拆迁补偿或赔偿纠纷：这些关键问题必须警惕

在城市化进程中，拆迁补偿或赔偿纠纷时有发生，许多被拆迁人因忽视关键细节，导致自身权益受损。从法律视角看，这类纠纷的处理涉及诸多专业问题，稍有不慎就可能陷入被动。本文结合最新法律法规和实际案例，梳理拆迁补偿或赔偿纠纷中必须注意的核心问题。

一、补偿主体与程序合法性：纠纷的源头防线

(一)确认拆迁主体的法定资格

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。实践中，常出现村委会、开发商等非法定主体实施拆迁的情况，此时被拆迁人需警惕。例如，2023 年上海某区的拆迁项目中，某村委会未经政府授权擅自与企业签订补偿协议，后因协议无效引发纠纷。法院审理认为，村委会不具备法定拆迁主体资格，最终判决协议无效，由区政府重新组织征收。

被拆迁人可通过政府信息公开申请，要求提供《房屋征收决定》《征收实施单位委托协议》等文件，确认拆迁主体是否为市、县级人民政府或其委托的合法单位。若发现主体不适格，应及时通过行政复议或诉讼主张拆迁行为违法。

(二)警惕程序违法的 “陷阱”

法定拆迁程序包括调查登记、拟定补偿方案、听证、公告、评估等环节，任何环节的缺失都可能影响补偿的合法性。2024 年广州某厂房拆迁案中，拆迁方未组织听证直接公布补偿方案，企业不服起诉。法院查明，该厂房属于特殊工业用地，拆迁方未听取企业对补偿方式的意见，违反《征收条例》第十一条，判决撤销原补偿方案。

被拆迁人需重点关注：征收决定是否依法公告(需在征收范围内及政府网站公示)、评估机构是否由被征收人协商选定、是否保障了陈述申辩权。对程序违法的拆迁行为，可依据《行政诉讼法》第七十条，请求法院撤销相关行政行为。

二、补偿范围与标准：避免 “明升暗降” 的套路

(一)明确法定补偿范围

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，补偿范围包括：被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿、奖励费用。实践中，拆迁方常遗漏停产停业损失或压低搬迁费。2023 年杭州某服装厂拆迁中，拆迁方仅补偿房屋价值，未涉及停产损失。法院审理时，依据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条，判决补充支付 6 个月的停产损失(按前三年平均月利润计算)。

被拆迁人应逐项核对补偿清单，对经营性房屋需特别注意：停产损失计算期限(一般不低于 6 个月)、是否包含员工安置费、设备搬迁调试费等。对集体土地上的企业，还可依据《土地管理法》第四十八条，主张土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗等补偿费用。

(二)识破补偿标准的 “猫腻”

补偿标准的核心是 “类似房地产市场价格”，但拆迁方可能通过以下方式压低补偿：选取偏远区域的交易案例作为评估依据、忽视房屋装修及附属设施价值、对历史形成的合法建筑按违建处理。2023 年北京某四合院拆迁案中，评估机构采用 5 公里外的普通住宅价格作为参考，被拆迁人提供了周边 3 个月内的四合院交易记录，法院最终采信了被拆迁人提交的市场数据，补偿金额提高 40%。

被拆迁人收到评估报告后，应在 10 日内提出复核申请，对复核结果不服的可申请专家鉴定。同时，可自行收集周边类似房屋的交易合同、同区域拆迁案例的补偿标准，作为谈判或诉讼的证据。

三、证据保全与纠纷解决：维权的关键手段

(一)全面固定证据防 “灭失”

强拆、偷拆事件中，证据极易损毁，被拆迁人需提前做好准备：

对房屋及附属设施拍照录像(标注时间、地点、参照物)，重要部位特写记录;

整理产权证明、租赁合同、营业执照、纳税凭证等文件，扫描备份并公证;

强拆发生时，立即报警(保留出警回执)，拍摄现场视频(记录执法人员编号、车辆信息)。

2024 年成都某商铺强拆案中，店主因提前对店内货物进行了清单公证和录像，法院最终按公证价值判决赔偿，避免了因物品灭失导致的举证不能。

(二)选择合适的维权路径

协商阶段：签订补偿协议时需明确：补偿方式(货币 / 产权调换)、支付期限、交房时间、违约责任。避免签订 “空白协议”，对模糊条款(如 “按政策执行”)需书面细化。

行政复议：对征收决定、补偿决定不服的，可在 60 日内向本级政府或上一级主管部门申请复议。2023 年南京某企业通过复议，撤销了区政府低于市场价的补偿决定。

行政诉讼：复议无果或直接起诉的，需在 6 个月内提起。诉讼中可申请停止执行拆迁行为(如强拆)，确保维权期间房屋安全。

国家赔偿：针对违法强拆，可在确认行政行为违法后，向赔偿义务机关申请国家赔偿，赔偿标准不低于合法征收的补偿水平(《国家赔偿法》第四条)。

四、特殊情形的特别注意事项

(一)历史遗留房屋的认定

1984 年前建成的无证房屋，若符合当时规划，可按合法建筑补偿;1984-2008 年间的房屋，需结合地方政策判断。2023 年深圳某城中村房屋拆迁中，业主提供了 1990 年的建设许可证(虽未办理房产证)，法院依据《深圳市历史遗留违法建筑处理暂行办法》，按合法建筑予以补偿。

(二)租赁房屋的补偿分配

承租人可主张搬迁费、停产损失，但需提供租赁合同(注明拆迁补偿归属)。2024 年武汉某商场租户因合同中未约定补偿分配，与房东就 50 万元停产损失产生纠纷，法院根据《民法典》第五百八十四条，按实际损失判决租户获得 70% 补偿。

拆迁补偿或赔偿纠纷涉及复杂的法律适用和程序要求，被拆迁人需保持警惕：从确认拆迁合法性入手，细化补偿范围与标准，全面固定证据，选择恰当维权路径。遇到疑难问题时，建议及时咨询专业律师，避免因错过时效或证据不足导致权益受损。记住，法律不仅是维权的武器，更需要在每一个环节中细致运用才能发挥最大效能。