全款买商铺却拿不到房？张友伶律师助助业主追回全额房款

“签了协议、付了全款，等来的却是空荡荡的商铺和一纸无效合同!”河北的王某怎么也没想到，自己购买的地下商铺，竟是一场精心设计的骗局。开发商无证销售、拖延交房，甚至卷款消失，最终法院的判决为这类乱象敲响警钟——未取预售证，合同无效!购房者如何避开这类陷阱?本文真实胜诉案例，为您拆解法律维权关键点。

案件详情

2017年，河北的王某通过北京一家房产中介得知，河北有一地下商铺出售。同年9月，她与开发商某地产公司签订了两份协议：一份是《商铺买卖协议》，约定购买地下负一层一个商铺，并承诺2019年底交房;另一份是《委托出租管理协议》，约定将商铺交由开发商统一招商运营10年。当天，王某全额支付了房款，开发商出具了收据。

然而，王某事后向相关部门核查发现，该项目至今未取得《商品房预售许可证》。根据我国法律规定，未取得预售许可证的房产不得对外销售。尽管已过去多年，开发商既未补办相关手续，也未按约定交付商铺。无奈之下，王某将开发商告上法庭，要求解除合同、退还房款并赔偿损失。

律师风采

被告辩称

原告购买答辩人的商铺属实，双方签订了商铺买卖协议及出租管理协议，但是原告主张该协议无效不能成立，涉案的商铺属于地下商铺，根本不可能办理地下商铺的商品房预售许可证。

张友伶律师团队

被告称“地下商铺无需办理商品房预售许可证”，但未提供任何法律依据或行政主管部门出具的证明文件。根据《城市商品房预售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，无论商铺位于地上还是地下，只要涉及商品房预售行为，均需取得预售许可证。被告未取得预售许可证即对外销售，已违反法律强制性规定，双方签订的《商铺买卖协议》应依法认定无效。被告以“地下商铺无需办证”为由逃避责任，缺乏事实和法律依据。

被告辩称

即使原告主张协议无效的理由成立，其法律后果是相互返还，原告要求答辩人返还全部房款不能成立。理由是该商铺款并非全部归答辩人所有，中介公司有部分提成，该中介公司也向答辩人出具了收款收据。如果认定原被告之间的协议无效，答辩人只退还实际得到的房款，对于中介公司的提成答辩人没有返还义务。

张友伶律师团队认为

被告主张“购房款中部分已支付给中介公司，仅需返还实际收到的部分”，但原告与被告签订的《商铺买卖协议》中明确约定购房款总价，且原告已按约全额支付。被告与中介公司之间的提成关系属于其内部合作约定，与原告无关。根据合同相对性原则，被告作为合同相对方，应承担全额返还购房款的义务。被告以第三方提成为由扣减应返还金额，实质是转嫁自身违约成本，损害原告合法权益，该抗辩理由不能成立。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，被告在未取得预售许可证的情况下故意隐瞒事实、违规销售，导致合同无效，原告有权要求返还全部购房款及利息，并可主张赔偿损失。被告仅返还部分款项的抗辩，与法律规定相悖。

案件最终结果

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：

一、原告与被告签订的《商铺买卖协议》、《商铺委托出租管理协议》无效;

二、被告于本判决生效后十日内返还原告全部购房款。

维权路径与法律建议

01、证据收集

合同、付款凭证、沟通记录：证明开发商未取得预售许可证及违约事实。

02、法律行动

协商与诉讼：向开发商主张解除合同、退还房款及赔偿损失;若协商无果，向法院起诉。

03、风险提示

合同约定：购房时要求开发商承诺预售许可证及违约责任;

证据固定：保存所有交易文件，避免证据灭失。