农村房子建好不一定是你的？农民朋友注意这些特殊规定

1990年3月，浙江温州农村，孙克森老人拆掉了家里的老房，在自家宅基地上建起了一座新房子。一年后，他的儿子孙光胜与张小华结婚。1991年11月，这座房子登记在了孙光胜名下。

二十多年后，当这对夫妇婚姻破裂对簿公堂时，这座房子的归属问题引发了激烈争议：是孙光胜的婚前个人财产，还是夫妻共同财产?答案出乎所有人的意料。

2019年，最高人民法院的一纸裁定给出了最终结论：农村宅基地上建造的房屋，物权在建造完成之日就已设立!而非登记之日。

孙光胜坚持认为房子是婚前由自己父亲建造的，属于婚前个人财产。张小华则认为房产证是在结婚后才办理的，应当属于夫妻共同财产。双方各执一词，官司一路打到了最高人民法院。

在(2019)最高法民申5205号民事裁定书中，最高人民法院明确阐述：“案涉房屋作为农村宅基地上建造的房屋，自建造完成之日完成物权设立。”

房子在1990年建造完成，而孙光胜与张小华1991年3月5日结婚，同年11月15日办理房产登记。虽然房屋物权在婚前已经设立，但分家析产将房屋登记在孙光胜名下时，两人已经结婚。根据宅基地使用权的福利性质和“一户一宅”政策，法院最终认定该房屋及拆迁补偿款属于夫妻共同共有。

律师分析：

为什么农村房屋的物权设立时间与城市商品房不同?这源于《民法典》的特殊规定。

《民法典》第二百零九条确立了不动产物权登记生效的基本原则，但同时也规定了例外情形。其中第二百三十一条明确规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”

宅基地使用权本身就有特殊性。根据《民法典》第三百六十三条、三百六十五条规定，宅基地使用权不以登记为生效要件。在宅基地上因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自该事实行为成就时发生效力。

简单来说，当农民合法地在自家宅基地上建好房子那一刻，他就拥有了这个房子的物权，不需要等待任何登记手续。这与城市商品房必须登记才能取得物权的规则完全不同。

重要提醒

及时登记仍很重要：虽然物权自建房完成即设立，但登记能强化权利保护。在遇到拆迁补偿、产权纠纷时，房产证仍是关键证据。

婚姻与房产关系密切：如本案所示，婚后进行的分家析产、房产登记等行为，可能使婚前建造的房屋转化为夫妻共同财产。

一户一宅是红线：新建、翻建房屋必须遵守当地宅基地面积标准，超占部分无法合法确权，还可能面临处罚。

保留建房证据：建房审批文件、施工合同、付款凭证等都应妥善保存，这些都是证明建房合法性和时间点的关键证据。

最高人民法院通过孙光胜与张小华一案，清晰阐明了农村房屋物权设立的独特规则：一块宅基地，一栋建成的房屋，一个法律认可的事实——房子盖好了，物权就是你的了。

这一规则既尊重了农村传统，也保障了农民权益。在乡村振兴的大背景下，了解这一法律知识，对每一位农民朋友都至关重要。毕竟，安居才能乐业，权属明晰方能安心。