上海杨浦旧改宅基地征收：拆迁政策创新如何破解城市更新“硬骨头”

2025年，上海市杨浦区以“三年攻坚、全面收官”的决心，在旧改征收领域交出亮眼答卷：小梁薄板改造提前三年完成任务，33产37户居民告别“拎马桶”历史，祝家宅地块34年征收僵局被彻底打破。这些成绩的背后，是杨浦区在政策机制、群众参与、资金保障等维度构建的“旧改政策工具箱”，其经验为超大城市中心城区更新提供了可复制的范本。

政策优势一：跨部门协作机制破解“条块壁垒”

案例聚焦：祝家宅地块39天清零

该地块占地1.3万平方米，涉及12产13户居民、50余租客及3家商户，违章建筑林立，历史遗留问题复杂。杨浦区创新建立“双周例会推进制度”，由区委书记、区长挂帅，旧改指挥部、街道分指挥部、征收事务所形成“三位一体”攻坚组，联合规资、房管、司法等12个部门建立“一户一策”台账。通过“日清日结”工作法，仅用39天实现首日签约率100%，13天内完成全部搬迁，创下上海中心城区旧改新速度。

法律支撑

根据《上海市城市更新条例》第18条，旧改项目需建立“政府统筹、部门协同、市场运作”的推进机制。杨浦区通过《杨浦区城市更新添亮点行动方案(2023-2025年)》，将跨部门协作纳入法治轨道，明确各部门在规划审批、资金拨付、司法保障等环节的权责清单，确保征收程序合法合规。

政策优势二：全过程人民民主保障群众权益

案例聚焦：凤南一村“最优解”方案

作为上海市首个拆除重建的旧住房成套改造项目，凤南一村涉及852户居民。杨浦区创新“三师三顾问”(社区规划师、建筑师、工程师+法律顾问、税务顾问、财务顾问)协同机制，组织居民参与设计方案评审会23场，根据群众诉求调整户型配比，最终方案居民满意度达99.6%。项目同步推进“美丽家园”建设，新增社区食堂、养老驿站等公共服务设施，实现“改造见实效、管理有长效”。

法律支撑

《民法典》第243条明确规定，征收补偿方案需广泛征求公众意见，多数被征收人认为补偿方案不符合规定的，应组织听证会。杨浦区通过《“美丽家园”建设项目质量监管管理办法》，将居民参与纳入法定程序，要求改造方案需经80%以上居民表决通过，确保政策向群众公开、环节请群众参与、方案由群众评判。

政策优势三：多元化资金保障破解“资金困局”

案例聚焦：小梁薄板改造“零负债”模式

杨浦区剩余未改造非成套房屋类型复杂、权属分散，改造体量大。为破解资金难题，区政府创新“财政补贴+国企参与+市场运作”模式：财政安排专项资金12亿元，联合卫百辛、城投等区属国企成立旧改基金，通过“毛地出让+协议置换”方式引入社会资本。例如，邢各庄村项目通过“土地作价入股”模式，吸引开发商垫资建设安置房，实现政府零负债、居民早回迁。

法律支撑

《上海市城市更新条例》第42条鼓励多元主体参与旧改，允许区属国企通过资产证券化、REITs等方式盘活存量资源。杨浦区通过《旧住房成套改造三年行动计划》，明确财政资金优先用于基础设施和公共服务配套，国企参与项目需承诺“保本微利”，确保资金使用透明高效。

结语：政策创新引领城市更新“杨浦范式”

从祝家宅的“34年僵局终结”到凤南一村的“万人点赞改造”，杨浦区旧改政策的核心在于“以法治思维破解民生难题”。通过构建“跨部门协作、群众参与、资金闭环”三大机制，既守住了法律底线，又激活了市场活力，更赢得了民心支持。未来，随着《上海市城市更新行动方案(2025-2030年)》的实施，杨浦经验将为全国超大城市中心城区更新提供“治理样板”。