[广东]东莞国有工业用地征收补偿：法律框架与市场价值双重考量

2025年，东莞发布《东莞市国有土地上房屋征收与补偿办法》，明确国有工业用地征收补偿需兼顾土地市场价值与产业转型需求。本文结合寮步镇富竹山村案例，解析补偿标准、评估方法及权益保障机制。

一、补偿标准：区片地价与市场评估并行

1. 区片综合地价

根据《广东省征地补偿保护标准》，东莞一类镇街(如莞城、南城)工业用地最低补偿标准为101.25万元/公顷(约6.75万元/亩)，二类镇街(如麻涌、大朗)为75万元/公顷(约5万元/亩)。但国有工业用地补偿通常高于此标准，参考市场评估价。

案例：寮步镇富竹山村一宗0.5国有工业用地被征收，区片地价为75万元/公顷，但评估机构根据周边交易数据(同类地块成交价285万元/亩)，最终补偿定为142.5万元/亩(213.75万元/0.5公顷)。

2. 房屋价值补偿

工业用房补偿按建筑面积×重置价×成新度计算。寮步镇标准为：

钢结构厂房：1200元/平方米

砖混结构厂房：800元/平方米

案例：富竹山村一栋2000平方米砖混厂房(成新度70%)被征收，房屋补偿为112万元(2000㎡×800元/㎡×70%)。

二、评估程序与争议解决

1. 评估机构选定

由被征收人协商选定或通过摇号确定。寮步镇案例中，10户被征收企业通过投票选定“广东联信评估公司”。

2. 评估结果复核

若对评估报告有异议，可在10日内申请复核。复核不收费，但需提交书面异议及证据。

案例：富竹山村一企业认为厂房成新度评估过低(仅60%)，提交维修记录后，复核机构将成新度调整为70%，补偿增加16万元。

3. 司法救济途径

对复核结果仍不服的，可向“广东省房地产价格评估专家委员会”申请鉴定。鉴定费用由申请方预付，最终由责任方承担。

三、停产停业损失补偿：量化模型与实际效益结合

1. 补偿计算方法

停产停业损失=前3年平均月净利润×停产月数。净利润需提供税务报表、银行流水等证据。

案例：富竹山村一电子厂前3年平均月净利润为8万元，停产期6个月，补偿为48万元(8万元/月×6月)。若无法提供财务证据，可按征收决定公告之日同类企业市场租金(30元/平方米/月)计算：2000㎡×30元/㎡/月×6月=36万元。

2. 提前搬迁奖励

在规定期限内签约的，按补偿总额的5%-10%给予奖励。寮步镇标准为8%，富竹山村电子厂因提前签约获奖励14.4万元(180万元×8%)。

四、产权置换与货币补偿选择

1. 产权置换规则

工业用地置换比例为1:0.7(即原1亩工业用地可置换0.7亩产业用地)，且需补缴地价差。

案例：富竹山村一企业原0.5公顷工业用地置换为0.35公顷产业用地，新地块地价高出原地块200万元/公顷，需补缴70万元(0.35公顷×200万元/公顷)。

2. 货币补偿优势

货币补偿可快速回笼资金，适合计划异地投资的企业。富竹山村案例中，80%企业选择货币补偿，平均补偿额为285万元/亩(含土地、房屋、停产损失)。

五、政策建议与行业趋势

建立工业用地补偿基准价制度：由市自然资源局定期发布分区域、分用途的补偿基准价，减少评估争议。

推广“土地+厂房”一体化补偿：对连片征收项目，允许企业以土地入股新园区，分享长期收益。

强化产业升级导向：对转型高新技术企业，给予额外补偿或税收优惠，推动“工改工”进程。

结语

东莞国有工业用地征收补偿已形成“市场评估+政策保底”的双轨机制，既保障了企业合法权益，又为城市产业升级腾出空间。未来需进一步优化评估透明度与置换灵活性，实现“征得下、安得住、发展好”的目标。