康娜律师代理马某应诉张某确认房屋买卖合同无效纠纷案胜诉

本案系典型农村房屋买卖历史遗留纠纷，表面为确认合同无效之诉，实质是三十年房产归属与核心拆迁利益的终极争夺。康娜律师摒弃 “单一合同效力抗辩” 的局限路径，深耕交易背景、三十载履行事实与身份变更核心逻辑，将辩护维度拉升至“维护交易安全、尊重历史现状、保障居住稳定”的司法价值层面。

通过严密的证据链构建与精准的法律适用，律师成功协助法庭厘清复杂产权关系，不仅全面驳回对方不当诉求，更从根本上守护了委托人落户居住三十年、合法翻建所对应的财产权益，规避了拆迁背景下家庭生活的颠覆性风险，充分彰显了处理复杂历史产权纠纷的专业素养与实战价值。

基本案情

1993 年，大兴区村民马某为改善居住，与通州区马驹桥镇小张湾村村民张某签订《协议书》，以 3300 元价格受让张某名下该村 67 号 9 间老房。协议签订后，马某亲属付清房款，张某依约交付房屋。

签约仅半月，马某及家人完成户口迁入，正式成为小张湾村集体经济组织成员。此后，马某经村委会、镇政府合法审批翻建房屋，举家在此稳定居住、生活近三十年，直至村庄启动拆迁规划。

2025 年，案涉房屋面临拆迁之际，原卖房人张某突然提起诉讼，以“签约时马某非本村集体经济组织成员、农村宅基地禁止对外转让”为由，主张案涉《协议书》无效。一旦合同被认定无效，马某一家将面临房屋返还、土地收回、拆迁利益落空的致命打击，三十载安家根基岌岌可危。

律师风采

面对突如其来的诉讼危机，马某一家委托北京京云律师事务所康娜律师承办此案。接手案件后，康娜律师穿透原告 “签约时点身份瑕疵” 的表面主张，精准锁定“身份补正、行政确认、三十年履行、诚实信用原则”四大决胜关键点，制定以 “维护交易安全与诚信” 为核心的应诉策略。

律师指导当事人全面梳理、固定关键证据，形成完整证据链：包括户籍迁移证明、1993 年《北京市土地登记审批表》、1999 年《农村个人建房使用土地许可证》、村委会证明、拆迁材料等，从事实与法律双重维度筑牢委托人权利基础。

庭审中，针对原告 “自始无效” 的核心抗辩，康娜律师沉着应诉、直击要害，发表三点核心代理意见：

尊重历史，正视现实：合同效力绝非机械截取签约瞬间，应结合全履行过程综合判断。马某签约后迅速落户，经基层组织与政府审批取得宅基地使用权及翻建许可，身份瑕疵已彻底补正，权利获官方正式确认。

维护稳定，恪守诚信：合同履行逾三十年，马某长期居住、出资翻建，形成稳定生活关系与财产依赖。张某收受房款、交付房屋三十载，借拆迁之机反悔主张无效，严重违背诚实信用原则。

权利已固，权益应护：涉案房屋已由马某合法翻建，原房屋已灭失;马某系经行政确认的宅基地合法使用权人与房屋权利人。现房屋已拆迁，马某作为合法被拆迁人，其权益应受法律优先保护。

庭审关键节点，康娜律师当庭出示 1993 年《北京市土地登记审批表》，明确 “土地使用者” 登记为马某的核心事实，直接击破原告身份抗辩的法律根基。最终，律师的专业论证与证据运用获合议庭全面采纳。

胜诉判决

北京市通州区人民法院经审理认为：案涉《协议书》系双方真实意思表示，且已履行完毕。马某虽在签约时不具备小张湾村集体经济组织成员身份，但签约次月即取得该身份，并经政府审批依法取得案涉宅基地使用权。据此，法院认定《协议书》合法有效，一审判决：

驳回原告张某的全部诉讼请求。

至此，马某三十年居住权益与全部拆迁核心利益，依法得到彻底守护。

律师专业提示

农村房屋买卖纠纷因历时久远、政策迭代、主体身份特殊，易形成复杂历史遗留问题。此类案件中，合同效力判断绝非 “唯签约时点身份论”，需综合考量：

合同实际履行状态与履行时长;

买受人后续身份补正情况及基层组织、行政部门的确认意见;

房屋翻建、使用的合法性依据;

一方是否存在借拆迁恶意反悔、违背诚实信用原则的情形。

面对此类纠纷，专业律师的介入至关重要 —— 可高效梳理证据、精准适用法律、规避诉讼风险，最大程度保障当事人合法财产权益不受损害。

京云律所将持续以专业法律服务与坚定法治信念，深耕房产纠纷领域，为当事人筑牢权益保障防线。