[福建]泉州未经营厂房拆迁：闲置资产能否转化为补偿权益?

在泉州产业升级浪潮中，大量闲置厂房因城市规划调整面临拆迁。企业主常困惑：未实际经营的厂房能否获得合理补偿?本文结合2025年最新政策与司法实践，解析闲置厂房拆迁补偿的法律逻辑。

案例分析：南安石材厂拆迁纠纷

2025年，南安市某石材厂因道路扩建被纳入征收范围。该厂房建成后因市场萎缩停产，土地使用权证、规划许可证等手续齐全。征收初期，评估机构以“长期闲置”为由，仅按土地基准价70%补偿。企业委托律师介入后，通过三步实现权益逆转：

确权攻坚：调取土地出让合同、环保审批文件，证明厂房合法性;

价值重估：采用成本逼近法，将土地价值与厂房建造成本(含折旧)叠加计算，补偿标准从850元/㎡提升至1520元/㎡;

停产损失主张：提交近三年水电费单据、设备维护记录，证明虽未生产但存在管理成本，最终获赔3个月预期利润损失。

法律解析：闲置厂房补偿的三大依据

物权法定原则

根据《民法典》第243条，征收补偿对象为“合法不动产权利人”。即使厂房未经营，只要土地使用权证、房产证等权属证明完备，企业即享有补偿请求权。泉州2025年《国有土地上房屋征收与补偿规定》明确：“被征收房屋价值的补偿，不得低于类似房地产的市场价格”，闲置状态不影响物权价值。

预期利益保护

《福建省企业拆迁补偿指引》规定，若企业能证明“因征收导致未来经营利益受损”，可主张预期利润补偿。实践中需提供：

投资计划书、贷款合同等证明复产可能性;

行业平均利润率数据(如泉州制造业年均利润率为8%-12%);

剩余土地使用年限(出让合同约定年限减去已使用年限)。

特殊情形处理

历史遗留问题：1990年前建设的无证厂房，经规划部门认定后，可按重置价70%补偿;

抵押权优先：若厂房已抵押，抵押权人(如银行)可优先受偿拆迁款，但需通过财产保全程序主张权利;

共有产权处理：按份共有人需经三分之二以上同意方可签约，否则可主张合同无效。

操作建议

证据链构建：提前整理土地出让合同、环评批复、纳税记录等文件，形成“权属-投资-损失”证据闭环;

评估机构选择：拒绝征收方单方面指定机构，通过抽签或协商确定具备A级资质的评估公司;

补偿方案谈判：运用“货币补偿+产业用地置换”组合策略，例如在晋江经济开发区以1:1.2比例置换工业用地。