浙江温州城中村改造“违建强拆”陷阱破解：被拆迁人补偿争取实战手册

2025年温州城中村改造中，“以拆违促拆迁”现象频发。部分征收方将历史遗留的无证房屋直接认定为违建，实施强制拆除且不予补偿，严重侵害被拆迁人权益。本文通过温州鹿城区真实案例，解析违建认定法律边界，提供维权操作指南。

一、违建强拆典型套路：三大违法点曝光

以鹿城区双屿街道某城中村改造项目为例，征收方采用“三步走”策略：

未查历史成因：将1984年《城市规划条例》实施前建造的房屋直接认定为违建，忽视《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》中“历史遗留问题区别处理”原则;

程序倒置：先实施强拆，后补发《违法建筑认定决定书》，违反《行政强制法》第35条“强制执行前需催告当事人履行义务”规定;

主体越权：街道办事处未经授权自行强拆，超越《城乡规划法》第68条赋予的“乡镇政府对农村违建的拆除权”范围。

二、法律反击战：从败诉到逆转的龙湾案例

2025年4月，龙湾区蒲州街道居民张某房屋被街道办强拆。律师介入后发现两大突破口：

违建认定程序违法：街道办未依据《浙江省违法建筑处置规定》第14条组织城乡规划部门实地勘验，仅凭航拍图作出认定;

强拆主体不适格：项目位于城市规划区内，应由区综合行政执法局实施拆除，街道办行为属越权执法。

律师向温州市中级人民法院提起行政诉讼，法院援引《行政诉讼法》第74条，判决确认强拆行为违法，并责令街道办按周边商品房市场价(2.8万元/㎡)赔偿房屋损失，同时支付屋内物品损失17万元。

三、违建争议解决四步法

1、主体资格审查

要求征收方出示《违法建筑处置主体资格证明》，城市规划区内违建应由县级规划部门认定，农村违建由乡镇政府认定，街道办无权直接处置。

2、历史成因举证

收集建房审批表、土地使用证、村委会证明等材料，证明房屋建造于法律法规完善前。瓯海区某企业通过提交1992年《乡镇企业用地批准书》，成功推翻违建认定。

3、程序瑕疵狙击

重点审查是否履行“立案—调查—告知—听证—决定—送达”六步程序。瑞安市某居民因征收方未送达《限期拆除决定书》，直接申请法院撤销违建认定。

4、补偿协商策略

即使房屋被认定为违建，仍可主张建筑材料残值补偿(一般按重置价30%-50%计算)及搬迁补助。平阳县某养殖户通过谈判，在违建认定后仍获赔设备搬迁费8.6万元。

结语

温州城中村改造中，违建强拆已成为征收方压低补偿的惯用手段。被拆迁人需牢记“程序正义大于实体认定”原则，及时通过政府信息公开获取征收红线图、规划许可证等核心文件，在专业律师协助下构建证据链。政府方则应严格遵循“先补偿后搬迁”底线，避免因违法行政引发群体性事件。