房屋买卖避坑指南：这八类房子千万不能买!

2025年，北京市通州区某购房者张某以低价购入一套“小产权房”，入住后发现房屋无法办理产权证，且因土地性质问题面临拆迁风险，最终房款“打水漂”。这一案例暴露出购房市场中的常见陷阱：部分房产因法律限制或自身缺陷，存在重大风险。本文结合北京市最新政策与司法实践，解析八类不能购买的房产类型。

一、法律明确禁止交易的房产

1. 小产权房：无合法产权证书的“黑户”

案例：2025年，昌平区某村集体土地上建设的“小产权房”被认定为违法建筑，购房者李某因无法办理产权证，起诉开发商要求退房，法院以“小产权房交易违法”为由驳回诉求，李某损失房款50万元。

法律依据：

《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地使用权不得向本集体经济组织成员以外的人转让;

北京市《关于坚决遏制非法买卖小产权房的紧急通知》明确，小产权房交易无效，购房者无法取得合法产权。

2. 查封房：被司法机关限制权利的“风险房”

案例：2025年，朝阳区某开发商因资金链断裂，其开发的商品房被法院查封，购房者王某在不知情的情况下购入，最终因房屋无法过户起诉开发商，法院判决“合同无效，开发商返还房款并赔偿损失”。

法律依据：

《城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关依法裁定查封的房地产不得转让;

北京市《关于规范商品房预售行为的通知》明确，开发商需在售楼处公示房屋权属状态，隐瞒查封信息的需承担赔偿责任。

3. 共有房产未获同意：擅自出售的“无效房”

案例：2025年，海淀区某夫妻共有房产被丈夫擅自出售给第三人，妻子以“未经同意”为由起诉确认合同无效，法院判决“合同无效，第三人返还房屋”。

法律依据：

《民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意;

北京市法院在审理类似案件时，均强调“未经共有人同意的出售行为无效”。

二、存在重大缺陷的房产

4. 质量问题房：危及居住安全的“危房”

案例：2025年，丰台区某新建商品房因主体结构存在质量问题被鉴定为“危房”，购房者集体起诉开发商，法院判决“开发商退房款、赔偿损失并承担修复费用”。

法律依据：

《建设工程质量管理条例》第六十四条规定，施工单位在施工中偷工减料的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款;

北京市《关于加强商品房质量监管的通知》明确，开发商需对房屋质量承担终身责任。

5. 抵押房：未解除抵押的“风险房”

案例：2025年，石景山区某开发商将已抵押给银行的房屋出售给购房者，未告知抵押情况，后因无法解押导致房屋无法过户，购房者起诉开发商，法院判决“合同解除，开发商返还房款并赔偿损失”。

法律依据：

《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应及时通知抵押权人;

北京市《关于规范商品房预售资金监管的通知》明确，开发商需将预售资金存入监管账户，优先用于偿还抵押债务。

6. 噪音污染房：靠近污染源的“不适宜居住房”

案例：2025年，大兴区某购房者购入靠近机场的房屋，入住后因噪音超标无法正常居住，起诉开发商要求退房，法院以“购房者未尽到审慎义务”为由驳回诉求，购房者损失房款300万元。

法律依据：

《环境噪声污染防治法》第四十六条规定，新建、改建、扩建的民用建筑，应当按照国家规定安装隔声设施;

北京市《关于加强商品房环境质量监管的通知》明确，开发商需在售楼处公示环境质量检测报告，隐瞒信息的需承担赔偿责任。

三、特殊限制的房产

7. 商业用房改住宅：违规改造的“非居住房”

案例：2025年，东城区某开发商将商业用房改造为“公寓”出售，购房者入住后因水电费用高、无法落户等问题起诉开发商，法院判决“合同无效，开发商返还房款并赔偿损失”。

法律依据：

《商品房销售管理办法》第十八条规定，房地产开发企业不得擅自改变商品房的规划用途;

北京市《关于规范商办类项目销售管理的通知》明确，商办类项目不得作为居住用途出售。

8. 远郊“画饼”房：配套未兑现的“空头房”

案例：2025年，密云区某开发商宣传“配套学校、医院、商场”，但购房者入住5年后配套仍未建成，集体起诉开发商，法院判决“开发商赔偿购房者因配套缺失导致的损失”。

法律依据：

《广告法》第二十八条规定，广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告;

北京市《关于规范房地产广告发布的通知》明确，开发商需在广告中明确标注配套设施的建设进度及交付时间。

四、购房避坑建议

1. 查验“五证”：确保房产合法

购房前需查验开发商的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，缺一不可。

2. 核实房屋状态：避免查封、抵押

购房前可通过“北京市不动产登记领域网上办事服务平台”查询房屋权属状态，确认无查封、抵押等限制。

3. 实地考察：关注环境、配套

购房前需实地考察房屋周边环境，确认是否存在噪音、污染等问题;同时核实开发商宣传的配套设施是否已建成或开工。

4. 签订规范合同：明确违约责任

购房合同需明确约定房屋质量、交付时间、违约责任等条款，避免口头承诺;合同需加盖开发商公章，并由法定代表人或授权代表签字。

结语

购房是人生重大决策，需谨慎对待。小产权房、查封房、共有房产未获同意等八类房产，因法律限制或自身缺陷，存在重大风险，购房者需坚决避开。通过查验“五证”、核实房屋状态、实地考察、签订规范合同等措施，可有效规避购房陷阱，保障自身权益。