南京市居民住宅拆迁补偿的最低单价和最低总额保障是什么？

2025年5月，南京市六合区人民法院审理一起拆迁补偿纠纷案，确认开发商未按最低标准支付补偿款构成违约。本案折射出南京市对拆迁补偿的刚性约束。本文结合《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》及司法实践，解析最低保障标准的法律依据与实操规则。

一、最低单价的法定标准：分区域、分类型精准界定

根据宁政规字〔2025〕4号文，南京市实行“区片综合地价+房屋重置价”双轨制：

国有土地住宅：

房屋价值补偿不低于征收决定公告之日周边同类房产市场价的90%。

2025年玄武区某案例中，80㎡住宅评估价3.2万元/㎡，最低保障单价为2.88万元/㎡。

集体土地住宅：

江南六区一级片区(如栖霞区)区片综合地价9.37万元/亩，土地补偿费3.2万元/亩，安置补助费按农业人口计算(5万元/人)。

房屋重置价：砖瓦房2400元/㎡，楼房3300元/㎡，结合成新率(如8成新房屋实际补偿1920-2640元/㎡)。

案例佐证：2025年江宁区某农户被征收200㎡砖瓦房(8成新)，重置价补偿1920元/㎡，加区位补偿300元/㎡，总额达44.4万元，远超最低保障线。

二、最低总额保障：45万元“兜底条款”的适用场景

根据《南京市房屋征收补偿最低标准》，以下情形可触发最低总额保障：

房屋价值评估不足：若合法房屋评估价低于45万元，按45万元补偿。

人口与面积失衡：人均住房面积低于15㎡的家庭，结合人口数量给予额外补助。

典型案例：2025年浦口区某家庭5口人，合法房屋面积60㎡，评估价38万元。法院判决按最低总额45万元补偿，并额外支付人口补助(5人×2万元=10万元)，总补偿55万元。

三、司法实践中的争议焦点与应对

评估报告异议：

被征收人可申请专家委员会复核，或自行委托第三方评估。

2025年秦淮区某案例中，业主通过诉前鉴定使补偿价从420万元提升至580万元。

补偿方式选择权：

货币补偿与产权调换可自由选择，但选择产权调换的，安置房价值不得低于被征收房屋价值。

结语

南京市通过“最低单价+最低总额”双层保障，构建起拆迁补偿的安全网。被征收人需精准核算评估报告，善用法律程序争取权益。