浙江宅基地买卖后遇拆迁纠纷：一场因宅基地买卖引发的拆迁补偿争夺战

2025年，浙江省某村发生一起典型纠纷：村民王某于2018年将宅基地及地上房屋以50万元价格出售给同村村民李某，双方签订书面合同并完成交付。2024年，该村因轨道交通项目被纳入拆迁范围，拆迁方公布的补偿方案中，李某作为房屋实际使用人主张全额补偿，而王某以“宅基地使用权未随房屋转移”为由要求分割补偿款。双方争执不下，最终诉至法院。这起案件折射出宅基地买卖纠纷的核心矛盾：当交易合法性存疑时，拆迁补偿权益该如何分配?本文将从法律程序、证据规则及典型判例出发，系统梳理此类纠纷的维权路径。

一、宅基地买卖的合法性审查：交易主体与程序双重限制

根据《民法典》第363条及《土地管理法》第62条，宅基地使用权具有身份属性，其流转需满足两大条件：

主体限制：仅限本集体经济组织成员之间交易。若卖给非本集体成员(如城镇居民或外村村民)，合同可能因违反法律强制性规定被认定无效。例如，2025年江苏某法院审理的案件中，村民张某将宅基地售予城镇居民刘某，法院以“违反土地管理法关于宅基地使用权流转限制”为由，判决合同无效。

程序限制：需经村集体经济组织同意并完成权属变更登记。实践中，部分地区要求买卖双方签订合同后，需向村委会备案并提交至乡镇政府审核，未履行程序可能导致合同效力瑕疵。

案例启示：在王某与李某的纠纷中，法院首先审查交易主体是否为同村村民。经查，双方均属该村集体经济组织成员，且合同经村委会盖章见证，法院认定交易合法有效，为后续补偿分配奠定基础。

二、拆迁补偿权益分配：合同效力决定归属规则

拆迁补偿通常包含土地补偿、房屋价值补偿及安置补偿三部分。根据《民法典》第209条及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》，补偿分配需分情形处理：

交易合法有效时：补偿权益归买受人所有。例如，2025年北京某法院判决中，村民周某将宅基地合法售予同村村民陈某，拆迁时法院认定陈某作为房屋所有权人及宅基地实际使用人，享有全额补偿权。

交易无效时：补偿权益需综合过错程度分配。若卖方明知交易违法仍出售，买方基于信赖购买且已实际使用房屋，法院可能判决卖方返还购房款，同时按“过错相抵”原则，给予买方部分补偿。例如，2025年广东某案中，村民林某将宅基地售予外村村民黄某，合同被判无效后，法院从拆迁补偿款中划拨30%给黄某，以补偿其翻建房屋的投入。

王某案进展：法院认定王某与李某的交易合法后，进一步审查补偿协议内容。因协议明确约定“房屋及附属物补偿归实际使用人”，且李某在拆迁前对房屋进行了修缮，法院最终判决李某获得90%补偿款，王某分得10%土地补偿部分。

三、起诉维权全流程：从证据收集到庭审辩论

若协商无果，当事人可通过诉讼解决纠纷。具体步骤如下：

证据收集：

权属证明：宅基地使用证、房屋产权证(如有)、买卖合同、村委会备案证明;

拆迁文件：拆迁公告、补偿安置方案、评估报告;

沟通记录：微信聊天记录、通话录音、书面函件，证明双方就补偿分配进行过协商。

起诉状撰写：

明确诉讼请求：如“请求法院判决被告支付拆迁补偿款XX万元”或“确认原告享有XX%补偿权益”;

事实与理由：详细陈述交易过程、拆迁事实及争议焦点，引用《民法典》第363条、第154条(恶意串通)等条款。

管辖法院与立案：

向宅基地所在地基层人民法院提起诉讼，提交起诉状及证据材料(按被告人数提供副本);

缴纳诉讼费后，法院将在7日内决定是否立案。

庭审辩论：

围绕“交易合法性”“补偿分配依据”展开举证质证;

引用典型判例增强说服力。例如，2025年最高法发布的第16号指导案例明确：“宅基地买卖合同无效时，补偿分配应兼顾买受人实际投入与卖方过错程度。”

结语：法律天平下的公平与秩序

宅基地买卖纠纷的本质，是身份权与财产权的冲突。法律通过严格限制交易主体、细化补偿分配规则，既保障了集体土地所有权，又维护了交易安全。对于当事人而言，提前咨询专业律师、规范交易流程、留存关键证据，是避免纠纷的关键。正如王某案所示，唯有在法律框架内理性维权，方能实现权益最大化。