福建房屋拆迁协议无效：从证据收集到法庭辩论的全流程攻略

2025年，福建福州某棚改项目中，居民刘某的房屋被纳入征收范围。拆迁方提供的《补偿协议》中，将刘某的混合结构房屋认定为“砖木结构”，补偿标准从每平方米1.2万元降至8000元。刘某拒绝签署后，拆迁方伪造其签名完成协议备案。这场纠纷揭示拆迁协议无效的常见情形：程序违法、内容显失公平、恶意串通。本文结合真实案例与《民法典》，解析协议无效的认定标准与诉讼策略。

案例分析：从协议撤销到全额补偿的逆转

刘某的房屋位于福州市鼓楼区某老旧小区，建筑面积100平方米，产权登记为“混合结构”。2025年3月，拆迁方提供《补偿协议》，约定按“砖木结构”补偿80万元。刘某发现协议签名系伪造，且评估报告未附评估师资质证明。

刘某向法院提起诉讼，要求确认协议无效。庭审中，拆迁方辩称：“协议虽代签，但刘某事后未提出异议，视为追认。”刘某律师则提交：1. 房产证(载明“混合结构”);2. 评估报告复印件(无评估师签字);3. 笔迹鉴定报告(证明签名非刘某所写);4. 邻居证言(证明刘某长期居住该房屋)。

法院审理认为：1. 拆迁方伪造签名，违反《民法典》第一百四十三条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益”之规定;2. 评估报告缺乏法定要件，补偿标准显失公平;3. 刘某未追认协议效力。最终判决确认协议无效，责令拆迁方按市场价重新评估补偿。

法律解析：协议无效的三大认定标准

根据《民法典》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十四条，拆迁协议无效的情形包括：

主体不适格：拆迁方未取得征收决定或补偿方案未公示，或被拆迁人非房屋所有权人(如未取得共有权人同意)。例如，某案例中，拆迁方仅与房屋部分共有人签署协议，法院认定协议对其他共有人无效。

程序违法：未履行“两公告一登记”(征收公告、补偿公告、房屋调查登记)，或未保障被拆迁人陈述申辩权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条，征收决定需公告30日，期间被拆迁人有权申请听证。

内容显失公平：补偿标准低于市场价，或附加不合理条件(如“先搬迁后补偿”)。最高法院2014年发布的“十大拆迁典型案例”中，山东泗水县政府按“安置房优惠价”补偿被撤销，法院认定其违反“补偿不得低于市场价”原则。

实务建议：协议无效诉讼的“四步操作”

收集核心证据：包括房产证、拆迁公告、补偿协议、评估报告、沟通记录(微信/短信)、伪造签名鉴定报告等。若证据被拆迁方扣留，可申请法院调取。

明确诉讼请求：避免仅要求“确认协议无效”，需同步主张合理补偿(如“按市场价重新评估”)。例如，某案例中，原告在起诉状中列明“请求判令被告支付补偿款200万元(暂计)”。

选择管辖法院：拆迁协议纠纷属行政协议范畴，需向被告所在地或不动产所在地基层法院提起行政诉讼。若对一审判决不服，可在15日内向中级法院上诉。

参与庭审辩论：重点反驳拆迁方“协议已履行”“被拆迁人追认”等抗辩理由。例如，可主张：“拆迁方未提供证据证明履行了法定程序，且补偿标准明显低于市场价，协议自始无效。”