一房二卖合同效力与房屋归属：法律规则与实务解析

2025年，某市发生一起典型“一房二卖”纠纷：开发商将同一房屋先后出售给两位买受人，第一位买受人支付全款但未过户，第二位买受人办理过户后要求第一位买受人腾房。此类案件中，合同效力与房屋归属的争议频发。根据《民法典》及相关司法解释，一房二卖中两份合同均可能有效，但房屋归属需结合过户登记、占有状态及合同履行情况综合判定。本文将从法律规则出发，解析一房二卖的实务处理要点。

一、合同效力：两份合同均可能有效，但履行需排序

根据《民法典》第143条，依法成立的合同自成立时生效。一房二卖中，两份合同若不存在法定无效情形(如欺诈、胁迫、恶意串通损害他人利益)，均具有法律效力。例如，2025年最高院公布的典型案例中，开发商将房屋先后出售给两位买受人，两份合同均被认定有效，但因第二位买受人已办理过户，法院判决房屋归其所有，第一位买受人可向开发商主张违约赔偿。

二、房屋归属的判定规则：登记优先，占有次之，合同在先补充

房屋最终归属需按以下顺序判定：

已办理过户登记的买受人优先

根据《民法典》第209条，不动产物权以登记为准。若其中一位买受人已办理过户，无论其是否实际占有房屋，均取得产权。例如，2025年北京某案中，第一位买受人支付全款但未过户，第二位买受人办理过户后，法院判决房屋归第二位买受人所有。

均未过户时，实际合法占有者优先

若两份合同均未办理过户，已实际合法占有房屋的买受人优先取得产权。例如，2025年上海某案中，第一位买受人已装修入住，第二位买受人仅签订合同未占有房屋，法院判决房屋归第一位买受人所有。

均未过户且未占有时，合同成立在先者优先

若两份合同均未履行，法院通常按合同成立先后顺序判定归属。例如，2025年广州某案中，第一位买受人签订合同时间早于第二位，法院判决房屋归第一位买受人所有，第二位买受人可向开发商主张违约赔偿。

三、未获房买受人的救济途径：违约赔偿与损失计算

未取得房屋的买受人可依据《民法典》第577条，要求出卖人承担违约责任，赔偿范围包括：

返还已付购房款及利息;

赔偿实际损失(如装修费用、租房支出);

赔偿差价损失(即房屋现值与合同价款的差额)。

例如，2025年深圳某案中，买受人因开发商一房二卖无法取得房屋，法院判决开发商返还购房款100万元，并赔偿差价损失50万元。

四、实务建议：买受人如何防范一房二卖风险?

及时办理过户登记：购房后尽快完成过户，避免产权争议。

申请预告登记：根据《民法典》第221条，办理预告登记可防止出卖人再次处分房屋。

核查房屋权属：签约前通过不动产登记中心查询房屋权属状态，确认无抵押、查封或已出售记录。

约定高额违约金：在合同中明确出卖人一房二卖的违约责任，提高其违约成本。

保留证据：保存合同、付款凭证、沟通记录等证据，便于维权时举证。

结语

子女为父母购房与一房二卖纠纷，均涉及不动产物权的核心规则——登记效力与合同履行顺序。无论是家庭内部的产权界定，还是市场交易中的风险防范，均需以法律为准绳，通过书面约定、证据留存与专业咨询，最大限度保障自身权益。在法治社会背景下，理性运用法律工具，方能化解矛盾，实现公平正义。