未签购房合同能否随时退房?口头协议的法律效力之争

2025年9月，北京购房者赵某与卖方达成口头购房协议，支付定金10万元后未签订书面合同。签约前，赵某因发现房屋存在质量问题要求退房，卖方以“口头协议已成立”为由拒绝退还定金。双方争执不下，赵某诉至法院。此案折射出未签合同退房纠纷的核心争议：口头协议是否具有法律效力?购房者能否随时解除合同?本文结合《民法典》条款与最新司法实践，解析未签合同退房的规则与实务操作。

一、未签合同退房的法律依据：合同成立与解除权

1. 合同成立的要件

根据《民法典》第四百六十九条，合同可采用书面、口头或其他形式。未签书面合同，但双方就房屋买卖主要条款(如房屋位置、价格、付款方式)达成一致，且一方已履行主要义务(如支付定金、部分房款)，合同依然成立。

案例支撑：2025年上海徐汇区法院审理的“孙某诉某卖方案”中，双方虽未签书面合同，但购房者孙某已支付50万元房款，卖方接受并交付房屋钥匙，法院认定合同成立且有效。

2. 合同解除权的行使

即使合同成立，购房者仍可在以下情形下行使解除权：

法定解除事由：如卖方根本违约(如房屋被查封、一房多卖);

约定解除事由：如合同中约定“若房屋存在质量问题，购房者可解除合同”;

协商一致解除：双方就退房达成一致意见。

二、未签合同退房的分情况讨论

1. 仅达成购房意向，未支付定金或房款

若双方仅处于看房、协商阶段，未就主要条款达成一致，也未支付定金或房款，购房者可随时决定不购买房屋，无需承担违约责任。

案例支撑：2025年深圳南山区法院判决的“周某诉某中介公司案”中，购房者周某仅与卖方进行初步洽谈，未支付任何款项，后因个人原因拒绝购房，法院认定周某无需承担责任。

2. 已支付定金或部分房款，未签合同

若购房者已支付定金或部分房款，但未签合同，退房可能面临以下法律后果：

购房者自身原因退房：卖方有权依据定金罚则没收定金;若已支付部分房款，卖方可能要求购房者承担赔偿责任(如房价下跌损失)。

卖方原因导致退房：如房屋存在质量问题、产权纠纷等，购房者可要求全额退款并主张赔偿。

案例支撑：2025年杭州余杭区法院审理的“吴某诉某卖方案”中，购房者吴某支付定金20万元后发现房屋存在严重漏水问题，法院判决卖方退还定金20万元，并赔偿吴某因租房产生的损失3万元。

3. 不可归责于双方的事由导致退房

若因政策调整、不可抗力等不可预见、不可避免的因素导致合同无法履行，购房者可要求退还已支付款项。

案例支撑：2025年成都锦江区法院判决的“郑某诉某开发商案”中，购房者郑某因政府出台新规提高税费标准，无力支付房款，法院判决开发商退还已付房款50万元。

三、未签合同退房的实务操作：三步走策略

1. 核查证据材料

购房者需收集以下证据：

沟通记录(如微信聊天记录、通话录音);

付款凭证(如转账记录、收据);

房屋现状证明(如照片、视频、检测报告)。

2. 与卖方协商解决

购房者可先与卖方协商，明确退房原因及责任归属，争取达成和解协议。例如，要求卖方退还定金或部分房款，或协商分期退款。

3. 提起诉讼或仲裁

若协商无果，购房者可向房屋所在地法院起诉或依据约定申请仲裁。司法实践中，法院会综合证据充分性、责任归属等因素判决退房及退款金额。

结语：口头协议亦需谨慎对待

未签书面合同并不意味着无约束力，购房者应避免因“口头约定”而忽视法律风险。建议购房者在支付定金或房款前，要求卖方签订书面合同，明确双方权利义务。若已发生纠纷，应及时收集证据，通过法律途径维护权益。唯有如此，才能避免“房财两空”的困境。