和中介签订的房屋买卖合同是否有法律效力？

2025年，上海浦东新区购房者李某通过中介签订购房合同后，发现房屋存在严重质量问题。李某以中介未尽核查义务为由拒绝支付中介费，却被中介起诉要求支付佣金。这场纠纷引发关注：中介合同是否具有法律效力?中介的义务边界在哪里?本文结合《民法典》与最新司法实践，解析中介合同的法律效力与风险防范。

一、中介合同的法律效力：成立要件与生效条件

根据《民法典》第961条，中介合同是指中介人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。其法律效力需满足以下条件：

主体适格

中介需具备合法经营资质(如房地产经纪机构备案证明);

委托人需具有完全民事行为能力(如未成年人需由法定代理人代理)。

意思表示真实

双方签订合同需自愿，无欺诈、胁迫情形。例如，2025年北京朝阳区案例中，中介以“低价房源”诱导购房者签约，后被法院认定合同因欺诈而撤销。

内容合法

合同条款不得违反法律强制性规定(如规避限购政策);

不得损害第三方利益(如恶意串通抬高房价)。

二、中介的核心义务：法律规定的“底线”

中介在合同履行中需承担以下法定义务，若未履行可能导致合同无效或承担赔偿责任：

如实报告义务

中介需向委托人如实报告房屋产权状态、抵押情况、质量瑕疵等关键信息。

2025年广州天河区案例中，中介隐瞒房屋曾发生凶杀案的事实，被法院判决向购房者赔偿精神损失费10万元。

尽职核查义务

中介需核查卖方身份证明、房屋产权证等文件真实性。

2025年深圳南山区案例中，中介未核实卖方婚姻状况，导致购房者因卖方配偶主张共有权而无法过户，中介被判决承担30%的赔偿责任。

保密义务

中介不得泄露委托人的个人信息或商业秘密。

2025年杭州余杭区案例中，中介将购房者联系方式泄露给其他中介，被判决赔偿违约金5000元。

三、中介合同的无效情形：这些“坑”要避开

以下情形可能导致中介合同无效或可撤销：

无资质经营

未取得房地产经纪机构备案的中介签订的合同，可能被认定为无效。例如，2025年成都武侯区案例中，“黑中介”因未备案被法院判决返还中介费。

恶意串通

中介与卖方合谋抬高房价、虚构房源信息，损害购房者利益的，合同无效。

2025年南京鼓楼区案例中，中介与卖方伪造购房合同，被法院认定为恶意串通，双方需共同赔偿购房者损失。

格式条款无效

中介合同中“无论交易是否成功均需支付全额中介费”等条款，可能因显失公平被认定无效。

2025年武汉江汉区案例中，法院判决中介仅能收取实际服务对应的费用，而非全额佣金。

四、购房者维权指南：如何应对中介违约?

若中介未履行义务，购房者可通过以下途径维权：

协商解除合同

要求中介退还已支付的费用，并赔偿实际损失(如交通费、误工费)。

向行业协会投诉

房地产中介协会可对违规中介进行警告、罚款或吊销资质。

2025年，上海市房地产经纪行业协会通报批评了12家违规中介，其中3家被吊销资质。

向法院起诉

主张中介承担违约责任或赔偿责任。

2025年苏州工业园区案例中，购房者因中介隐瞒房屋抵押事实导致交易失败，法院判决中介返还中介费并赔偿房价差价20万元。

五、签订中介合同的注意事项：5大关键条款

为规避风险，购房者在签订中介合同时需重点关注以下条款：

服务内容与标准

明确中介提供的服务范围(如房源核查、协助网签、贷款咨询)。

中介费支付条件

约定中介费支付时间(如过户后支付)与比例(通常为房价的1%-3%)。

违约责任

约定中介未履行义务时的赔偿责任(如赔偿房价差价、返还中介费)。

争议解决方式

选择仲裁或诉讼，并明确管辖法院(如房屋所在地法院)。

合同解除条件

约定合同解除的情形(如中介隐瞒关键信息、交易失败)。

结语：法律是中介服务的“紧箍咒”

中介合同的法律效力取决于主体、意思表示与内容的合法性，而中介的义务边界则由《民法典》与行业规范共同划定。购房者需增强法律意识，在签约前核查中介资质、细读合同条款，并在纠纷发生后及时维权。唯有如此，才能让中介服务真正成为购房路上的“助力器”，而非“绊脚石”。