继承房产转手必看：2025年所得税计算基数新规解析

2025年德宏州中级人民法院审理的某继承房产出售案中，继承人因未正确计算个人所得税，被追缴税款及滞纳金共计12.7万元。这一案例警示：继承房产再出售时，准确把握所得税计算基数至关重要。

一、典型案例解析：非直系亲属继承的税务陷阱

案例1：表兄妹继承房产转手纠纷

2025年某案中，张某继承表姐位于东城区的房产(市场价800万元)，半年后以850万元出售。税务机关认定：

继承行为视为"偶然所得"，按20%税率征收

计算基数=850万(转让收入)- 500万(原值)- 12万(合理费用)=338万

应缴个税：338万×20%=67.6万元

法律要点：根据《财政部 税务总局公告2025年第3号》，非直系亲属继承按"财产转让所得"计税，直系亲属继承免征个人所得税。

案例2：直系亲属继承的税务优化

李某继承父亲东城区房产(原值300万元)，持有满5年后以400万元出售。税务处理：

免征个人所得税(直系亲属继承+满五唯一)

仅需缴纳：

契税：400万×1%=4万元

印花税：400万×0.05%=0.2万元

二、2025年所得税计算基数五大核心规则

1. 计算基数公式(《个人所得税法》第6条)

应纳税所得额=转让收入-财产原值-合理费用

转让收入：不含增值税的成交价(需提供完税证明)

财产原值：

继承取得：按发生时的公证价值或评估价确认

赠与取得：参照同类房产市场价

合理费用：包括评估费、中介费、税费等(需提供发票)

2. 特殊情形处理

情形1：继承后重新装修

装修费用可纳入合理费用，但需满足：

单项支出超5000元需专业机构评估

总支出不超过房产原值15%

情形2：多继承人共有房产

按继承份额分别计税

案例：四兄弟姐妹各继承25%产权，出售时每人按25%份额计算基数

3. 核定征收情形

根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人所得税管理的通知》：

无法提供完整原值凭证的，按转让收入1%核定征收

某东城区案例中，继承人因丢失购房合同，最终按850万×1%=8.5万元缴税

4. 时间节点影响

5. 免税情形

直系亲属间继承并满足：

房产为继承人唯一住房

持有满5年

某案例中，王某继承母亲房产满6年后出售，免征个税

三、实务操作指南：四步精准计算税款

第一步：资料准备清单

继承公证书原件

房产评估报告(需三级资质以上机构出具)

转让合同及完税凭证

合理费用发票(装修、中介等)

第二步：计算基数确定流程

确认转让收入(网签价与评估价取高者)

核定财产原值：

有发票的按发票金额

无发票的按评估价×80%

扣除合理费用(最高不超过转让收入5%)

第三步：税率适用

直系亲属继承：查验是否符合"满五唯一"

非直系亲属继承：统一按20%税率

第四步：申报缴纳

通过北京市电子税务局预填数据

预约东城区不动产登记中心联合办公窗口

现场核验后当场缴税

结语：税务规划需前置，避免事后补救

在某东城区案例中，继承人通过提前评估房产、保留装修发票，将应纳税所得额从300万降至180万，节省税款24万元。正如税务专家所言："继承房产转手的税务处理，关键是把工作做在交易前。"掌握这五大规则，既能合法降低税负，更能规避不必要的法律风险。