4年前全款买房未过户，房子竟因开发商被查封！

"我四年前就全款买下了这套房子，只是因为各种原因没有及时过户，现在开发商欠债，法院凭什么查封我的房子?"这是许多购房者心中的疑问和呐喊。

在南通，一位购房者李某就遭遇了这样的困境。他四年前全款购买的房产，因开发商与其他公司的债务纠纷被法院查封。幸好，通过法律途径，法院最终裁定中止对该商品房的执行。他的房子保住了!

为何房子被“连累”查封？

没过户，房子仍在开发商名下

《民法典》第二百零九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

李女士虽然签了《商品房买卖合同》、付了全款、住了 4 年，但没办过户手续，房子的产权依然登记在开发商名下。一旦开发商欠了别人钱(比如欠银行贷款、施工方工程款)，债主起诉后，法院会依法查封开发商名下的财产 —— 哪怕房子已经被业主买走，也会被纳入查封范围。

李女士的情况就是如此：开发商因拖欠施工方 2000 万工程款被起诉，施工方申请法院查封了开发商名下包括李女士房屋在内的 12 套房产，准备拍卖抵债。

“工作忙” 不是借口，但法律给了 “补救机会”

李女士坦言，没过户是因为 “一开始觉得住进去就行，后来工作忙忘了”，这看似是 “自身原因”，但法院最终认定 “非因买受人自身原因未过户”—— 因为开发商在这 4 年里，从未主动提醒她过户，甚至在 2023 年李女士第一次提出过户时，以 “公司财务系统升级” 为由拖延，这才导致过户搁置。

这也给所有业主提了醒：哪怕自己有疏忽，只要能证明 “开发商有拖延行为”，依然有机会维权。

法律依据

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：

"金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。"

值得关注的是，近年来司法实践对此条的适用呈现出更加保护购房者权益的趋势。即使不是唯一住房，改善型住房同样可能受到保护。

2024年最高人民法院发布的典型案例中，已明确对于不违背"房住不炒"政策、符合刚性或改善型住房需求的情形，应认定属于满足生存权的合理消费范畴，可排除执行。

四步操作指南

第一步：立即调取合同备案时间

前往当地住房和城乡建设局，申请调取《商品房买卖合同》备案时间的官方证明。这是证明合同签订早于查封日的关键证据。

备案时间以住建系统登记为准，必须早于法院查封裁定的作出时间。如果是网签合同，系统自动记录的签约时间也具有同等效力。

第二步：收集完整付款凭证

整理四年来所有的付款证据，包括：

• 银行转账记录(需显示收款方为开发商)

• 开发商出具的收款收据

• POS机刷卡小票

• 贷款发放凭证

建议制作付款明细表，清晰展示付款时间、金额、方式，与合同总价进行比对。

第三步：准备居住证明文件

即使不是唯一住房，也要证明购买该房屋是出于真实的居住需求：

✔ 实际入住的水电费、物业费缴纳记录

✔ 户籍迁入证明(如已迁入)

✔ 子女就读附近学校的证明

✔ 工作单位出具的通勤距离证明

第四步：向执行法院提出执行异议

准备《执行异议申请书》，附上以下材料向执行法院提交：

• 身份证明文件

• 备案合同及备案时间证明

• 全额付款凭证

• 居住证明文件

• 法院查封裁定书复印件

根据《民事诉讼法》第二百三十六条，执行异议应当在执行过程中提出，法院应当在收到申请后十五日内进行审查。

4招杜绝“过户拖延”风险

1、合同增设“过户担保条款”：

约定卖方逾期过户的违约金(如每日按房款万分之一支付)，并授权买方从尾款中直接扣除过户费用。

示例条款：“若卖方未在交房后30日内办理过户，买方有权单方解除合同，并要求卖方返还房款及赔偿总房款20%的违约金。”

2、资金监管+第三方见证：

委托银行或公证处监管房款，过户完成后才释放资金。

南通已有银行推出“购房款监管专户”，可避免开发商挪用资金。

3、预告登记制度：

依据《民法典》第二百二十一条，办理预告登记后，未经权利人同意处分不动产的，不发生物权效力。

操作流程：携带购房合同、身份证明到不动产登记中心申请，费用仅80元。

4、定期查询房产状态：

通过“南通不动产登记”公众号或线下窗口，定期核查房屋权属及抵押、查封情况。

发现异常立即联系开发商，并留存书面催告记录。