地产商破产、抵债房泡汤，看张友伶律师如何破解“连环债”

“补齐房款、签了合同、土地证到手，收房日却等来破产公告!当‘以房抵债’遇上开发商暴雷，购房者如何避开这场精心设计的法律陷阱?”

这不是电影剧本，而是真实发生的商品房纠纷案例。数据显示，2024年因“以房抵债”引发的烂尾楼诉讼激增120%，其中超7成购房者因忽略3个致命细节，最终房财两空。

今天，我们以张女士的五年维权路为镜，抽丝剥茧商品房纠纷中的“连环雷区”，教你用法律武器破局!

案情回顾

2013年7月，张女士出借给徐女士20万余元，由其女儿代为收取并签署《借条》，后将借款再转给徐女士。双方借贷关系成立，徐女士后将借款再次出借给被告某地产公司，用于楼盘的建设。

2013年8月至2015年3月期间，该地产公司仍欠徐女士大部分借款，约定以楼盘部分房产抵债。徐女士尚余部分借款未还张女士，约定将其中一套抵债房用于抵债张女士的借款债务。

2020年，根据政府政策要求，张女士于2020年12月补足差额房款。

2021年3月，张女士与地产公司签订《商品房买卖合同》。张女士通过银行转账支付了全部房款及维修基金，房屋备案登记成功，约定交房时间为2021年12月。

2021年7月，政府确认土地使用权归张女士(2090年到期)。

然而，到了2023年7月以后，地产公司通知张女士收房，并在当地晚报上登报公告交付公示。张女士满怀期待地前往收房，却因地产公司破产重整，案涉房屋无法交付。

律师风采

被告辩称

张女士通过以房抵债取得房屋，并非以居住为目的的善意购房行为，不适用消费者购房债权保护。抵债实质是债务履行方式变通，非公开市场交易及支付公允对价，不符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定的消费性购房债权认定标准。张女士未实际支付购房款，抵债债权与被告无关，扩大解释抵债为购房款支付将损害其他债权人权益。

张友伶律师认为

张女士以抵债购房方式既解决债务又满足居住需求，符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条及最高法《关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条关于“消费性购房优先权”的规定，不能因部分房款通过债权抵扣否定其商品房消费者身份，依据最高法相关批复，其就案涉房屋享有优先受偿权。

被告辩称

张女士缴纳土地出让金及维修基金不构成物权变动，房屋所有权未转移，抵债行为应按普通债权债务关系处理。案涉房屋未完成过户登记(《民法典》第209条)，缴纳土地出让金及维修基金不构成付款义务履行，张女士仅享普通债权。若将抵债扩大解释为购房款支付，将违反《企业破产法》公平清偿原则，损害其他债权人权益。

张友伶律师认为

原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且合法有效，张女士已履行支付全款、补足差额、完成网签备案等主要义务。案涉房屋抵债行为发生于2014年，与被告2024年破产程序启动间隔超三年，不符合《企业破产法》第40条及第18条情形。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第5项，案涉房屋已完成网签备案，不属于破产财产。

案件结果

确认张女士对地产公司就案涉房屋享有购房债权。