南京华昊因资金链断裂无法交房，张友伶律师代理确认案涉房屋当事人享有购房类债权

“开发商破产重整，业主却要替他们填坑!”

2025年，南京华昊房地产发展有限公司以“资不抵债”为由申请破产重整，而旗下明星楼盘东屏湖9号从延期交房到破产重整，从“超级优先权”到“共益债务”，这场长达九年的纠纷，暴露了房企破产重整中购房者的法律盲区与维权痛点。

今天，我们通过律师胜诉的案例，拆解“破产重整”中的法律盲区，教您如何守住血汗钱!

案情回顾

南京华昊房地产发展有限公司作为南京本土中小型房企，曾开发多个住宅项目，近年因资金链断裂、债务高企陷入经营困境。

2023年底至2024年初，该公司开发项目相继停工、交房延期，并遭多家供应商追讨工程款债务。

2024年初，南京法院正式裁定受理其破产重整申请。

近日，我们也办理过类似案件，刘女士在2013年至2014年间向其好友徐女士相继出借80万余元，后被徐女士借给某地产公司，用于开发建设楼盘。

2013年8月至2015年3月间，徐女士无法归还借款，便约定以该地产公司三套房产抵偿刘女士部分借款。

刘女士于2021年1月付清全部房款及维修基金，4月与地产公司签订《商品房买卖合同》并完成备案，却因地产公司进入破产重整程序，导致已公告交付的房屋无法实际交付。

律师风采

被告辩称

案涉房屋系第三人以公司资产抵偿其个人债务(徐女士与刘女士借款)，非真实商品房买卖关系。

刘女士未通过公开市场支付公允对价，抵债行为本质系债务履行变通，与《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》(法释〔2023〕1号)中“以居住为目的、支付合理对价”的消费者购房债权认定标准不符。

虽管理人参照该批复审查购房人资格(如居住需求、合同履行等)，但抵债金额对应的债权债务与地产公司无关，且以房抵债损害破产程序中其他债权人权益，不符合“生存权优先于经营利益”原则，故刘女士不享有消费性购房优先债权。

张友伶律师认为

刘女士与地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，刘女士已履行主要义务，管理人无权解除合同，应继续履行。

双方通过《房屋内部认购书》以物抵债，符合原《合同法》关于债务抵消的规定，且经政府确认合法，后续完成网签备案、补缴差额及支付维修基金等手续。

抵债行为发生于2016年，网签备案于2021年完成，距地产公司破产程序启动(2024年)已逾三年，不适用《企业破产法》第四十条。刘女士已于2021年付清全部购房款，亦不符合《企业破产法》第十八条情形。

管理人无权撤销买卖行为或部分确认债权，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项的规定刘女士购买的案涉房屋不属于地产公司破产财产范围内。刘女士购房系为居住，符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条及法释〔2023〕1号批复第二条关于消费者购房债权的规定。

综上，刘女士以抵债方式取得房屋旨在解决居住需求，不应仅因部分购房款通过债权抵扣而否认其商品房消费者身份。因此，刘女士应受批复保护，享有优先受偿权。

最终法院裁判如下：

确认刘女士对地产公司就案涉房屋享有购房类债权。