北京农村违建界定新规：六类建筑将被重点整治

2025年自然资源部开展农村乱占耕地建房专项整治，明确“八不准”原则。本文结合《土地管理法实施条例》《乡村振兴促进法》，解析农村违建的六大界定方式及处置政策。

典型案例：抢建房屋不予补偿的司法认定

2024年，某村纳入拆迁范围后，村民周某连夜在宅基地上加建300㎡房屋。拆迁时，周某要求按新建面积补偿被拒，起诉至法院。法院审理认为：

建设时间违法：该建筑建于征收公告发布后，属于“突击抢建”;

目的违法：主观上为获取超额补偿;

程序违法：未取得《建设工程规划许可证》。

最终判决驳回诉求，且周某因伪造审批文件被行政拘留10日。

六大违建界定方式

方式一：未批先建

需同时满足“双审批”：

宅基地审批：经村委会初审、乡镇政府审核、县级政府批准;

规划审批：取得《乡村建设规划许可证》。

2025年某省核查显示，未批先建占违建总数的58%，其中31%涉及伪造村委会盖章。

方式二：超占面积

执行“三不超”标准：

占地面积不超省定标准;

建筑面积不超审批面积的10%;

建筑高度不超当地限高(如山区限高10米)。

2024年山东某案例中，村民获批150㎡宅基地，实际建房180㎡，超出部分被没收并罚款1.8万元。

方式三：改变用途

重点整治三类行为：

宅基地建厂房：需办理《集体建设用地使用权证》及《建设工程规划许可证》;

设施农用地非农化：如养殖场改建为仓库;

耕地建房：包括看护房超标(单栋面积不得超过15㎡)。

2025年河南某养殖场因将钢架棚改为加工车间，被责令拆除并罚款5万元。

方式四：违反规划

需符合“三区三线”管控要求：

生态保护红线内：禁止新建任何建筑;

永久基本农田：严禁非农建设;

城镇开发边界外：限制大规模开发。

2024年某民宿因位于风景名胜区核心区被拆除，业主获赔仅限装修投入。

方式五：非本村居民建房

严格执行“一户一宅”主体资格审查：

城镇居民不得购买宅基地;

外村村民需通过合法流转取得使用权;

返乡创业人员需办理集体建设用地审批。

2025年浙江某案例中，城里人购买宅基地建房被没收，买方与卖方均被罚款。

方式六：安全不达标建筑

重点排查：

未通过抗震设防审查的砖混结构房屋;

使用海砂等不合格建材的建筑;

擅自加层的D级危房。

2024年某村因发生自建房坍塌事故，全村开展建筑安全整治，拆除违建12处。

处置政策差异化

历史遗留问题：

1987年《土地管理法》实施前建设的房屋，可补办手续确权;

1987-2019年间建设的，按不同时段处理(如2008年前建设的可罚款后补证)。

新增违建：

2020年7月3日后新建的，实行“零容忍”立即拆除;

抢建房屋不仅不予补偿，还可能追究行政责任。

整改合规：

超占部分可没收后由集体经济组织管理;

改变用途的建筑限期恢复原状可免于处罚。

合规建设指南

建房前：

向乡镇政府提交《农村宅基地和建房申请表》;

签订《农村宅基地使用承诺书》;

取得《农村宅基地批准书》及《乡村建设规划许可证》。

建设中：

按批准位置、面积、层数施工;

悬挂施工公示牌(标注监督电话);

接受乡镇政府“四到场”检查(批前选址、批后放线、建中巡查、竣工验收)。

建成后：

申请乡镇政府组织验收;

办理不动产登记;

保存审批文件备查。