广东商业用地上违规建设的违章建筑应该如何处置？

2025年4月，广州市天河区某开发商在商业用地上违规建设住宅，被自然资源部门查处后，通过补办手续、缴纳罚款等方式将违建合法化。这一案例引发争议：建设用地上的违建是否都能“花钱买合法”?本文将从法律视角解析建设用地违建的处置规则。

一、建设用地违建的双重违法性

建设用地违建同时违反《土地管理法》与《城乡规划法》，其违法性体现在：

土地用途违法：未按审批用途使用土地(如工业用地建住宅)。

规划许可违法：未取得建设工程规划许可证或超范围建设。

案例分析：2024年南京市某企业将工业用地上的厂房改建为酒店，虽取得消防许可但未变更规划用途。法院认定其构成“双重违法”，责令恢复原状并罚款。

二、建设用地违建的处置原则

分类处置原则：

符合规划型：可补办手续并处罚款(如超面积部分补缴土地出让金)。

不符合规划型：强制拆除并恢复土地原状。

比例原则：

拆除成本远高于社会收益的，可采取没收、罚款等替代措施。

涉及公共利益的(如学校、医院)，可责令限期整改而非拆除。

最新法规：2025年生效的《建设用地违建处置办法》明确，对“历史遗留违建”实行“疏堵结合”：2008年《城乡规划法》实施前建设的，可按现状补办手续;之后的严格按法律处置。

三、建设用地违建的处置程序

调查认定：

自然资源部门核查土地权属、审批文件、规划条件。

规划部门评估建筑对规划实施的影响。

分类处理：

可改正型：下达《限期改正通知书》，要求补办手续并罚款。

不可改正型：下达《限期拆除决定书》，逾期不拆的申请法院强制执行。

强制执行：

行政机关可采取查封施工现场、断水断电等措施。

强制拆除费用由违建者承担，包括设备租赁、人工、垃圾清运等。

实务操作：2025年深圳市某区创新“信用惩戒”机制，将违建行为纳入企业信用档案，影响其贷款、招投标等经营活动，倒逼企业主动整改。

四、特殊情形下的处置规则

临时用地违建：

临时用地期限一般不超过2年，逾期未拆的按违法用地处理。

2025年新规明确，临时用地上不得建设永久性建筑，否则直接没收。

农村集体建设用地违建：

村民自建房需取得乡村建设规划许可证，否则按违建处理。

乡镇企业违建的，由乡镇政府责令改正，逾期不改的县级政府可组织拆除。

生态保护红线内违建：

实行“最严格”处置，直接拆除且不予补偿。

2025年生态环境部通报的“某水库违建别墅案”中，12栋别墅被全部拆除，相关责任人被追责。

五、法律风险防范建议

开发商：

拿地前核查土地用途、规划条件，避免“地性不符”。

施工前确保“五证齐全”(土地证、规划许可证、施工许可证等)。

企业：

改扩建厂房前办理规划变更手续，避免“超规建设”。

定期自查用地情况，及时整改潜在违建风险。

个人：

农村建房遵守“一户一宅”原则，取得乡村建设规划许可证。

购买二手房时核查房屋产权及规划审批情况，避免“买违建”。

结语

建设用地违建处置是平衡土地资源保护与开发利用的关键。从“一刀切”到“分类施策”，从“事后处罚”到“源头预防”，法律正推动违建治理向精细化、科学化转型。对市场主体而言，唯有敬畏法律、合规经营，才能在法治轨道上行稳致远。