江苏土地征收补偿协议：与谁签约才能确保合法有效?

土地征收是国家为公共利益需要依法实施的行政行为，但补偿协议的签订主体是否合法，直接关系到被征收人的权益保障。实践中，因签约主体不适格引发的纠纷屡见不鲜。例如，某地村委会未经授权与开发商签订补偿协议，导致村民集体起诉并获法院支持撤销协议。本文将从法律角度解析合法签约主体的认定标准，结合典型案例与最新法规，为被征收人提供维权指引。

一、合法签约主体的核心要件

根据《土地管理法》第四十七条及《民法典》相关规定，土地征收补偿协议的合法签约需满足以下条件：

行政主体资格：协议一方必须为县级以上人民政府或其授权的土地行政主管部门。乡镇政府或村委会未经授权签约，可能因主体不适格被认定无效。例如，2025年某县自然资源局未获县政府授权即与村民签订协议，法院以“程序违法”为由判决撤销。

民事主体资格：协议另一方应为土地所有权人(农村集体经济组织)或合法使用权人(如承包经营权人、宅基地使用权人)。若土地已流转，需提供流转合同等权属证明。2026年某市案例中，企业因未提供土地租赁合同，被法院驳回补偿诉求。

真实意思表示：协议签订不得存在欺诈、胁迫或重大误解。例如，某地政府以“不签协议就停发低保”为由胁迫老人签字，法院最终撤销协议并责令重新补偿。

二、典型案例分析：主体不适格的法律后果

案例1：村委会越权签约被判无效

2025年，某县村委会未经县政府授权，与开发商签订土地征收补偿协议，将集体土地转让用于商业开发。村民起诉后，法院认为村委会并非法定征收主体，且协议未履行公告、听证等法定程序，判决协议无效。

法律点：根据《土地管理法》第四十六条，征收集体土地需由县级以上政府公告并组织实施，村委会仅能协助开展前期工作，无权直接签订补偿协议。

案例2：承包经营权人未被纳入协议引发纠纷

2026年，某市征收农村集体土地时，仅与村委会签订协议，未通知实际承包经营户。承包户起诉要求按市场价补偿青苗损失，法院支持其诉求，判决征收方补足差额。

法律点：根据《农村土地承包法》第三十九条，承包地被征收时，承包经营权人有权获得地上附着物补偿。征收方未与其协商即签订协议，构成程序违法。

三、最新法规解读：2025年征地区片综合地价调整的影响

2025年12月，江苏省如东县发布新规，将征地区片综合地价统一调整为每亩52000元(其中土地补偿费26000元、安置补助费26000元)，并明确：

补偿标准刚性化：新规要求征收方必须按区片价足额补偿，不得以“协商”名义压低标准。例如，某企业以“土地位置偏僻”为由要求按80%支付补偿，被自然资源部门驳回。

权属登记前置化：拟征收土地的所有权人、使用权人需在公告期内持权属证明办理补偿登记，否则可能影响补偿权益。2026年1月起，未登记的地上附着物原则上不予补偿。

听证程序强制化：若多数被征地农民认为补偿方案违法，政府必须组织听证并修改方案。某地因未听证直接实施征收，被法院判决程序违法并责令重新评估。

四、被征收人维权建议

核查签约主体资格：要求征收方出示政府授权文件，确认其是否为法定征收主体。

固定权属证据：提前准备土地承包合同、宅基地使用证等材料，避免因权属争议影响补偿。

参与程序监督：在公告期内提出书面意见，要求政府组织听证并留存送达回证。

及时法律救济：若发现协议违法，可在知道权益受损之日起6个月内提起行政诉讼，或申请行政复议。

结语

土地征收补偿协议的合法性，关乎被征收人的核心利益。从签约主体到程序规范，每一环节均需严格遵循《土地管理法》《民法典》等法规。被征收人应主动学习法律知识，在遭遇侵权时果断维权，避免因“不懂法”导致利益受损。