四川泸州城中村改造：拆迁补偿政策与安置标准全解析

2025年，泸州市城中村改造进入攻坚阶段。以江阳区某村为例，村民李某因对补偿方案中“宅基地置换高层住宅面积”条款存疑，多次与拆迁方协商未果，最终通过法律途径争取到合理补偿。这一案例折射出城中村改造中补偿政策透明化、安置标准规范化的重要性。本文结合《泸州市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿的通知》及《民法典》相关条款，系统解析泸州城中村拆迁补偿政策。

一、补偿政策的核心框架

泸州市城中村改造补偿政策以“保障居住权、兼顾发展权”为原则，形成“产权置换+货币补偿+专项补助”的三维体系。

产权置换标准

根据《泸州市征地补偿安置办法》，宅基地置换高层住宅按“1:1.2”比例执行，即每平方米宅基地置换1.2平方米高层住宅。例如，江阳区某村村民张某原有宅基地200平方米，可置换240平方米高层住宅，超出部分按市场价70%补差。

货币补偿基准

货币补偿以评估机构出具的《房屋市场价值报告》为依据，包含土地使用权价值。龙马潭区某项目显示，砖混结构住宅评估单价为4800元/平方米，较2022年上涨12%，反映市场动态调整机制。

专项补助体系

临时安置费：按被征收房屋面积20元/平方米/月支付，最低保障1500元/户/月，过渡期不超过36个月。

搬迁奖励：分三档执行，第一时段签约奖励3万元/户，较2023年提高50%。

困难补助：对低保家庭、残疾人家庭额外给予被征收房屋评估价值10%的补助。

二、典型案例的法律解析

案例：纳溪区某村补偿纠纷

2024年，该村村民王某认为拆迁方未将其院内30平方米附属用房纳入补偿范围，拒绝签署协议。经法律审查发现：

权属认定争议

根据《民法典》第231条，王某提供的1998年《宅基地使用证》虽未标注附属用房，但村委会出具的《建房审批表》证明其合法性。法院最终裁定，附属用房按砖木结构补偿标准(3200元/平方米)予以追加。

评估程序瑕疵

拆迁方委托的评估机构未现场勘查，直接采用周边小区均价。依据《国有土地上房屋征收评估办法》第14条，法院认定评估报告无效，责令重新评估。

三、最新法规的突破性规定

2025年实施的《四川省征地补偿条例(修订)》对城中村改造作出三项重大调整：

空地补偿机制

明确国有土地使用权面积大于房屋建筑面积的，按1:0.8容积率扣除后，剩余空地按土地性质评估补偿。例如，某企业厂区空地补偿单价达2800元/平方米。

停产停业损失量化

非住宅房屋按上年度纳税额、从业人员工资双标准核算，取高者补偿。某餐饮企业获赔停产损失12万元，较原标准提高40%。

司法强拆前置程序

规定拆迁方申请法院强制执行前，必须完成“三次协商+两次调解”，并提交被征收人拒绝补偿的录音录像证据。