北京平谷城中村违建强拆：被拆迁人如何突破“零补偿”困局?

平谷区城中村改造中，部分房屋因历史遗留问题被认定为违建，面临强制拆除且无补偿。被拆迁人是否真的“无权主张”?本文结合《城乡规划法》《行政强制法》及北京地方政策，解析违建认定与补偿的法律边界。

一、违建认定：程序合法性是关键

认定主体：根据《城乡规划法》，违建由城乡规划主管部门(如平谷区规划自然资源委)认定，街道办、村委会无权出具认定文件。2025年平谷镇某案例中，村委会出具的“违建证明”被法院认定为无效。

认定程序：需经历“立案调查—现场勘验—听证告知—限期拆除决定—强制执行公告”五步程序。若拆迁方跳过听证环节，被拆迁人可申请行政复议或诉讼。例如，马坊镇某房屋因未收到听证通知，强拆被法院判决违法。

历史遗留问题处理：对1990年《城市规划法》实施前建造的房屋，即使无证，也不应直接认定为违建。平谷区2025年政策明确，此类房屋可按“现状补办手续”处理，给予适当补偿。

二、补偿可能性：三类情形可主张权益

“误拆”合法建筑：若房屋因拆迁方工作失误被错误认定为违建，被拆迁人可依据《国家赔偿法》要求全额赔偿。2024年峪口镇某案例中，拆迁方误拆有证房屋，最终按市场价赔偿1.2万元/平方米。

部分违建与合法建筑混同：若房屋部分有证、部分无证，拆迁方应区分补偿。夏各庄镇某案例中，拆迁方对300平方米有证房屋按市场价补偿，对100平方米无证部分按成本价补偿500元/平方米。

违建拆除导致合法财产损失：即使房屋被认定为违建，屋内家具、设备等合法财产仍应赔偿。滨河街道某案例中，拆迁方强拆时未清空屋内物品，法院判决赔偿家具损失8万元。

三、法律策略：从“被动接受”到“主动维权”

申请行政复议：对违建认定或强拆决定不服的，可在60日内向平谷区政府申请复议。2025年数据表明，复议成功率约35%，是低成本维权首选。

提起行政诉讼：若复议未果，可在6个月内向北京市第四中级人民法院起诉。法院审理重点包括：认定程序是否合法、补偿方案是否公平。

申请证据保全：强拆前，被拆迁人可向法院申请对房屋现状、屋内物品进行证据保全，避免拆迁方毁灭证据。2024年山东庄镇某案例中，法院依据保全证据判决拆迁方赔偿物品损失15万元。