[江苏]常州租赁厂房到期了遇到拆迁有赔偿吗?

在长三角地区产业布局调整与城市更新加速的背景下，厂房租赁到期遇拆迁、未签合同工厂被拆除的纠纷频发。常州作为制造业重镇，大量企业依赖租赁厂房生产，“租期届满恰逢拆迁” 时能否获赔成为租户关注的焦点;而徐州作为淮海经济区核心城市，部分工厂因历史遗留问题或双方信任关系未签订书面合同，遭遇拆除时补偿权益的认定更显复杂。本文将从法律视角出发，结合两地实操案例与最新法规，分别解析这两类问题的核心争议点与权益保障路径。

(一)案例引入：租期届满后，补偿款该归房东还是租户?

2022 年，常州某包装企业(下称 “包装公司”)与房东赵某签订的厂房租赁合同到期，双方未续签，但包装公司仍继续使用厂房并按原标准支付租金，赵某未提出异议。2023 年 5 月，该区域因工业园区升级被纳入拆迁范围，拆迁部门核定的补偿款中包含 “房屋重置费”“搬迁费”“停产停业损失”“附属设施补偿费” 等共计 180 万元。房东赵某认为，租赁合同已到期，包装公司属于 “不定期租赁”，拆迁补偿款应全部归自己所有;而包装公司主张，其在租赁期间投入 50 万元改造车间、加装生产线，且因拆迁面临订单违约损失，“搬迁费”“附属设施补偿费” 及部分 “停产停业损失” 应归自己。双方协商无果后，包装公司向常州市新北区人民法院提起诉讼，要求分割补偿款。

这一案例折射出常州租赁厂房到期遇拆迁的典型争议：租期届满后，租户是否仍享有拆迁补偿权益？不同类型的补偿款该如何分配？

(二)相关法律法规：明确补偿权益的 “时间边界” 与 “主体边界”

1. 《民法典》对租赁关系与拆迁权益的核心规定

《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”。这意味着，包装公司与赵某的 “不定期租赁” 关系受法律保护，租户的合法权益并未因 “原租期届满” 而消失。

同时，《民法典》第二百四十三条明确，“征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用”，此处的 “其他地上附着物”“青苗补偿” 等，若由租户投入形成，租户有权主张。而《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条进一步细化，拆迁补偿包括 “被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”，其中 “搬迁费”“停产停业损失” 的归属，需结合 “租赁关系是否存续”“损失是否实际发生” 综合判断。

2. 常州本地拆迁政策的实操指引

常州市自然资源和规划局 2023 年发布的《常州市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(下称《常州细则》)第二十二条规定，“租赁房屋被征收的，征收部门与被征收人(通常为房东)签订补偿协议，被征收人应当与承租人就补偿事宜协商一致。若承租人对补偿有异议，可向征收部门提出书面意见，征收部门应当组织调解;调解不成的，承租人可通过法律途径主张权益”。

《常州细则》还明确了 “补偿款分配的优先顺序”：(1)“房屋价值补偿” 归被征收人(房东)所有;(2)“附属设施补偿” 若租户能提供购买发票、改造合同等证据，证明系自身投入，归租户所有;(3)“搬迁费”“临时安置费” 归实际使用房屋的租户所有;(4)“停产停业损失” 按租赁合同约定分配，无约定的，按 “房东与租户的实际损失比例” 分配，若租户因拆迁无法继续经营，且能提供纳税证明、订单合同等证据，可主张大部分损失补偿。

(三)不同情形下的补偿权益认定：三类典型场景分析

1. 不定期租赁关系下：租户享有部分补偿权益

如包装公司案例，法院审理后认为，其与赵某的不定期租赁关系合法有效，包装公司作为实际经营者，产生了搬迁费用与停产损失，且能提供车间改造的合同与发票，最终判决：“房屋价值补偿” 100 万元归赵某所有;“附属设施补偿” 30 万元、“搬迁费” 15 万元归包装公司所有;“停产停业损失” 35 万元，按双方实际损失比例，包装公司获 25 万元，赵某获 10 万元。

2. 租期届满后已搬离：租户丧失补偿权益

若租户在租期届满后已搬离厂房，未形成 “不定期租赁” 关系，即使后续厂房被拆迁，租户也无权主张补偿。例如，常州某电子公司 2022 年 12 月租期届满后搬离，2023 年 3 月厂房被拆，该公司以 “曾投入设备改造” 为由主张补偿，法院以 “租赁关系已终止，损失未实际发生” 为由，驳回其诉讼请求。

3. 租赁合同约定 “拆迁补偿归房东”：租户需按约定执行

若租赁合同明确约定 “无论租期是否届满，拆迁补偿款全部归房东所有”，且该约定系双方真实意思表示，租户需遵守约定。但需注意，若约定 “排除租户的搬迁费、停产损失补偿”，可能因 “显失公平” 被认定为无效。例如，常州某纺织公司与房东约定 “拆迁补偿全归房东”，后因拆迁产生 50 万元搬迁费，法院认为该约定排除租户的基本权益，判决房东向租户支付搬迁费。

(四)租户的权益保障建议：提前规避 “到期遇拆迁” 风险

在租赁合同中明确补偿分配条款：租户应在签约时约定 “租期届满后若遇拆迁，附属设施补偿、搬迁费、停产损失的分配方式”，避免后续争议。

留存投入证据：租户对厂房进行改造、添加设备时，需保存合同、发票、付款凭证等，作为主张补偿的依据。

及时主张权益：得知拆迁消息后，租户应第一时间向拆迁部门提交《补偿权益声明书》，并与房东协商，若协商不成，需在拆迁公告发布后 6 个月内提起诉讼，避免超过诉讼时效。