[江苏]徐州工厂被拆除没签合同有补偿吗?

(一)案例引入：没签合同，工厂被拆后补偿无门?

2021 年，徐州某机械加工厂(下称 “机械厂”)老板王某，从某村集体承租一块工业用地用于建厂，双方未签订书面租赁合同，仅口头约定 “年租金 10 万元，租期 5 年”。王某投入 200 万元建设厂房、购置设备，2023 年 8 月，该地块因 “违法用地” 被自然资源部门认定为 “违建”，要求限期拆除，且未给予补偿。王某认为，自己已实际经营 2 年，即使是违建，也应获得设备搬迁、停产损失补偿;而村集体主张，双方无书面合同，租赁关系不成立，王某无权获偿。王某遂向徐州市铜山区人民法院提起诉讼，要求村集体与拆迁部门共同支付补偿款。

这一案例暴露了徐州工厂 “未签合同被拆” 的核心矛盾：无书面合同是否意味着租赁关系不成立？违建工厂是否绝对无补偿？

(二)相关法律法规：以 “事实关系” 为核心，认定补偿权益

1. 《民法典》对 “事实租赁关系” 的保护

《民法典》第四百九十条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立”。对于厂房租赁，虽建议采用书面形式，但 “口头约定 + 实际履行” 可形成 “事实租赁关系”。王某已支付租金、村集体已交付土地，双方的租赁关系合法有效，不因 “无书面合同” 而无效。

2. 违建拆除与补偿的 “例外情形”

《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定，“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除”。但 “违建拆除” 并非绝对无补偿：

若工厂属于 “程序违建”(如未办理规划许可，但符合土地利用总体规划)，根据《徐州市违法建设治理办法》第十五条，拆除时应给予 “设备搬迁费、原材料损失补偿”;

若属于 “实体违建”(如占用基本农田建厂)，仅对 “合法财产”(如可移动的设备)给予补偿，对违建厂房不予补偿。

3. 徐州本地政策对 “未签合同” 的特殊考量

徐州市人民政府 2022 年印发的《徐州市征收集体土地房屋补偿办法》(下称《徐州办法》)第十九条规定，“未签订书面租赁合同，但承租人已实际使用土地或房屋满 1 年，且能提供租金支付记录、纳税证明、水电费缴纳凭证等，视为存在事实租赁关系，承租人可主张搬迁费、停产停业损失补偿”。《徐州办法》还明确，“村集体或出租方故意隐瞒土地性质(如将基本农田谎称为工业用地)，导致租户建厂被拆的，出租方需承担赔偿责任”。

(三)不同情形下的补偿认定：区分 “违建类型” 与 “责任主体”

1. 事实租赁关系 + 程序违建：租户可获部分补偿

上述机械厂案例中，法院审理查明，王某承租的土地属于 “集体建设用地”，符合土地利用总体规划，但未办理规划许可，属于 “程序违建”;且王某能提供租金转账记录、水电费发票，证明事实租赁关系成立。最终判决：拆迁部门向王某支付 “设备搬迁费” 20 万元、“原材料损失补偿” 5 万元;村集体因未告知 “需办理规划许可”，向王某赔偿 “停产损失” 30 万元。

2. 事实租赁关系 + 实体违建：仅补偿合法财产

若工厂占用基本农田，属于 “实体违建”，租户仅能获得 “可移动设备的搬迁费”，违建厂房无补偿。例如，徐州某食品厂 2023 年被拆，因其建厂地块为基本农田，法院判决仅补偿设备搬迁费 15 万元，厂房损失由租户自行承担。

3. 无事实租赁关系(如非法占用土地)：无补偿

若租户未支付租金、未实际经营，仅 “占用土地建厂”，属于非法占用，被拆后无任何补偿。例如，徐州某建材厂未与任何主体协商，擅自占用村集体土地建厂，2023 年被拆，法院驳回其补偿请求。

(四)工厂的权益保障建议：破解 “没签合同” 的补偿困境

固定事实租赁证据：即使未签合同，租户需保存租金转账记录、水电费发票、与出租方的沟通记录(如微信、短信)、员工证言等，证明租赁关系成立。

提前核查土地性质：租赁土地前，租户应向徐州自然资源部门查询土地性质，确认是否符合建厂要求，避免因 “土地违法” 导致工厂被拆。

及时提起行政复议或诉讼：若拆迁部门以 “无合同”“违建” 为由拒绝补偿，租户应在收到《限期拆除通知书》后 60 日内申请行政复议，或 6 个月内提起行政诉讼，主张自身合法权益。

结语：从 “争议” 到 “解决”，关键在 “证据” 与 “法律适用”

徐州 “工厂被拆没签合同”，补偿权益的认定均需围绕 “法律关系是否成立”“损失是否实际发生”“证据是否充分” 三大核心。租户或工厂经营者，需提前了解两地的地方性法规，留存关键证据，在争议发生时及时借助法律工具维权。同时，地方拆迁部门也应坚持 “依法补偿、公平合理” 原则，避免因 “形式要件缺失”(如无合同、租期届满)而忽视租户的实际损失，真正实现 “城市更新” 与 “企业权益保障” 的平衡。