四川峨眉山城中村改造违建强拆：被拆迁人如何突破“零补偿”困局?

峨眉山市城中村改造中，部分房屋因无产权证被认定为违建，拆迁方以“违建不补”为由拒绝补偿。然而，法律对违建的认定与处置有严格程序限制，被拆迁人可通过法律手段争取合理补偿。

一、违建认定：法律标准与程序瑕疵

根据《城乡规划法》第六十四条，违建需满足两个条件：

未取得规划许可：包括建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证;

无法采取改正措施：即通过补办手续、罚款等方式无法消除对规划的影响。

程序要求：

拆迁前需由规划部门出具《违法建筑认定书》;

强制拆除前需履行催告、听证程序，并作出《强制执行决定书》。

案例：峨眉山市绥山镇某房屋因未办理产权证被认定为违建。经查，该房屋建于1998年，而《城乡规划法》于2008年实施，且当地政府曾默许村民自建房。法院最终认定拆迁方程序违法，判决按合法建筑标准的50%给予补偿。

二、补偿突破口：历史遗留问题与信赖保护

历史原因导致无证：若房屋建于规划法实施前，或因地方政府未开放办证渠道，可主张“法不溯及既往”;

政府承诺或默许：若拆迁前政府曾出具“允许建设”的文件或口头承诺，可依据信赖保护原则主张补偿;

居住必要性：若房屋为唯一住房，强拆后可能导致被拆迁人无家可归，法院可能酌情提高补偿。

法律依据：

《行政许可法》第八条：公民、法人已取得行政许可，因公共利益需要撤回的，应给予补偿;

《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条：未登记建筑按建筑面积、用途、建设时间等因素参照合法建筑补偿。

三、维权策略：从“对抗”到“协商”

行政复议前置：对违建认定书不服的，可在60日内向市政府申请复议;

诉讼中申请行为保全：若强拆在即，可向法院申请禁止拆迁方实施强拆;

协商谈判技巧：以“程序违法”为筹码，推动拆迁方提高补偿标准;

媒体监督与信访：通过合法渠道反映问题，促使拆迁方重视。

风险提示：

避免“拒不搬迁”：超期拒不搬迁可能导致法院裁定强制执行，并处每日按补偿款3‰的罚款;

警惕“虚假承诺”：拆迁方口头承诺补偿但拒不签协议的，需留存录音、录像等证据。