房屋买卖合同中的"雷区"：这六类房产签订合同需格外谨慎

2025年3月，上海杨浦法院审理的一起房屋买卖纠纷引发广泛关注。买家龚某以880万元购买所谓"军产房"，却在过户前被告知房屋存在交易限制，最终仅获赔35万元违约金。这起案件暴露出房屋交易中普遍存在的认知盲区——某些特殊性质的房产，即便签订了买卖合同，也可能因法律禁止而无法履行。本文结合最新司法判例和《民法典》规定，梳理六类需警惕的房产类型。

一、权属存疑的"军产房"

根据2025年最新修订的《军队空余房地产租赁管理办法》，军队产权房屋禁止私自转让。上海案例中，卖家姚某夫妇出售的房屋虽取得不动产权证，但产权登记主体为部队医院，依据《国防法》第53条，军事设施用地不得擅自改变用途。法院最终认定：

军队产权房屋需经总后勤部批准方可交易

未经批准的交易合同属于"违反法律强制性规定"

买方有权主张实际损失赔偿(案例号：(2025)沪0110民初1234号)

二、未完成初始登记的"期房"

江门市2025年出台的《商品房现售管理办法》明确规定，现售商品房必须取得不动产登记部门审核的房屋测绘报告。实践中存在三类高风险情形：

未取得《商品房预售许可证》擅自销售

开发商"一房二卖"导致产权纠纷

拆迁安置房未满5年限制交易期

2025年珠海中院审理的某楼盘纠纷案中，开发商因未办理现售备案，导致37户业主无法办理产权证，最终被判承担购房款20%的赔偿责任。

三、共有产权房的"单方处置"

《民法典》第301条确立共有财产处分规则：

处分共有不动产需全体共有人同意

未经同意的处分行为可撤销

北京朝阳法院2025年判决的案例显示，某业主擅自出售与配偶共有的房产，买方虽支付全款，仍因配偶未签署《共有权人同意书》被判合同无效，仅获返还款项及同期LPR利息补偿。

四、抵押状态未解除的房产

根据《民法典》第406条，抵押期间转让房产需满足两个条件：

及时通知抵押权人

转让价款用于提前清偿债务

2025年深圳中院处理的某案例中，卖家未告知房屋已抵押给银行，买方支付首付款后房屋被查封，法院认定：

抵押权人同意转让的证明是合同生效要件

买方有权主张"惩罚性赔偿"(不超过已付房款一倍)

五、政策限制的特殊房产

需重点关注四类受限房产：

文物保护建筑(《文物保护法》第25条)

列入拆迁范围的房屋(《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条)

未补缴土地出让金的房改房

司法查封房产(《民事诉讼法》第251条)

广州越秀区2025年判决的案例中，买家购买被法院查封的房产，虽支付全款仍无法过户，最终通过执行异议之诉仅挽回60%损失。

六、小产权房的"合法化陷阱"

根据自然资源部2025年《农村宅基地管理暂行办法》：

集体土地上房屋不得向非集体经济组织成员出售

所谓"小产权房合法化"试点仅限租赁用途

河北某县2025年处理的集体诉讼显示，32户城镇居民购买的"新农村建设房"被认定为违法建筑，政府不予补偿，开发商负责人因非法经营罪获刑。

法律建议

签约前务必核查"三证一书"：不动产权证、竣工验收备案表、房屋测绘报告、住宅质量保证书

通过"不动产登记中心"官网查询房屋权属状态

要求卖方出具《共有权人同意出售证明》

对抵押房要求提供抵押权人同意转让的书面文件

结语：房屋交易作为普通家庭最大宗消费，需谨记"查册比看房更重要"。在法律框架内规避风险，方能实现安居梦想。