租赁合同能否“继承”?——承租人死亡后的法律应对

租赁合同中，承租人突然离世，其共同居住人能否继续履行合同?这一问题涉及《民法典》对租赁关系与继承规则的界定。本文结合典型案例与最新法律条文，解析租赁合同“继承”的法律逻辑。

案例分析

案例一：北京何女士公房承租权纠纷

何女士与父母共同居住在单位提供的公房中。父母去世后，其弟擅自将承租人变更为自己并签订拆迁协议，企图独吞补偿款。何女士起诉后，法院查明其弟篡改父母死亡时间，判决租赁合同无效，何女士有权重新协商拆迁补偿。

案例二：石家庄公房承租权变更案

石家庄一起公房纠纷中，法院明确共同居住人需满足条件方可继续承租：具有本市户口、共同居住两年以上、无其他住房。若多人符合条件，需协商确定承租人。

最新法律法规解读

《中华人民共和国民法典》相关规定

第七百三十二条：承租人在房屋租赁期限内死亡的，其生前共同居住人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

第七百零七条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十七条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

司法解释与实务操作

公房承租权性质：公房承租权不属于遗产，不能直接继承，但共同居住人可申请变更承租人。

私房租赁合同：承租人死亡后，合同终止，但共同居住人可与出租人协商续签。

转租规则：转租需出租人同意，且转租期限不得超过承租人剩余租期，否则超出部分无效。

法律角度的建议

及时变更承租人：公房承租人死亡后，共同居住人应尽快向房管部门提交材料申请变更。

书面约定租赁条款：私房租赁合同中明确承租人死亡后的处理方式，如“承租人死亡则合同终止”或“共同居住人可优先续租”。

防范转租风险：出租人可在合同中约定“未经同意转租则解除合同”，承租人需谨慎处理转租事宜。

结语

非婚生子女的继承权与租赁合同的“继承”问题，均体现了法律对弱势群体的保护与对契约精神的维护。通过典型案例与最新法律条文的分析，可见法律在平衡家庭伦理与市场秩序中的智慧。无论是非婚生子女还是租赁合同共同居住人，明确法律规则、及时主张权利，方能有效维护自身合法权益。