北京安庆城中村违建强拆补偿争议：被拆迁人如何突破“零补偿”困局?

安庆市城中村改造中，部分房屋因历史遗留问题或手续不全被认定为违建，面临强制拆除且无补偿的风险。被拆迁人如何通过法律手段争取合理补偿?本文结合《城乡规划法》《行政强制法》及安徽省相关规定，解析违建认定、强拆程序及补偿救济路径。

一、违建强拆的法律依据与程序要求

1. 违建认定标准

根据《城乡规划法》，违建包括：

未取得建设工程规划许可证的建筑;

擅自改变规划用途或超面积建设的建筑;

临时建筑逾期未拆除的。

案例：安庆某城中村房屋因2008年后扩建未办证，被认定为违建，但法院审理中查明其扩建部分符合当时政策，最终撤销强拆决定。

2. 强拆法定程序

责令限期拆除：城乡规划部门作出决定，明确拆除期限及依据。

催告与听证：期限届满前催告当事人履行义务，并听取陈述申辩。

申请法院强制执行：若当事人拒不拆除，行政机关需向法院申请司法强拆，不得自行实施。

风险提示：若行政机关未履行催告、听证程序直接强拆，属程序违法，被拆迁人可主张赔偿。

二、违建强拆补偿的例外情形

1. 历史遗留问题

“法不溯及既往”原则：对2008年《城乡规划法》实施前建设的房屋，若符合当时政策，即使无证也不应认定为违建。

案例：安庆某房屋建于1998年，因未补办手续被认定为违建，法院判决征收方按合法建筑标准补偿。

2. 程序违法强拆的赔偿

赔偿范围：包括屋内物品损失(如家具、电器)、建筑残值(如砖瓦、钢材)及临时安置费。

计算方式：按物品市场价或重置成本价核算，需提供购买凭证或评估报告。

案例：某强拆案中，因行政机关未登记保全屋内物品，法院按合理价值的60%判决赔偿。

三、被拆迁人维权四步法

1. 核查违建认定依据

要求征收方出具规划许可证、处罚决定书等证据，确认房屋是否确实违建。

若认定依据不足(如未调查建设时间、未考虑历史政策)，可申请行政复议或提起诉讼。

2. 监督强拆程序合法性

确认行政机关是否履行催告、听证程序，是否向法院申请司法强拆。

若发现程序违法(如夜间强拆、未公告)，可向公安机关报案或提起行政诉讼。

3. 主张屋内物品赔偿

强拆前自行拍照、录像，保存物品清单及购买凭证。

强拆后及时报警，要求公安机关调查物品损失，并委托评估机构出具损失报告。

4. 协商与诉讼并行

与征收方协商补偿方案，争取按建筑成本价或市场残值补偿。

若协商无果，可在6个月内提起行政诉讼，要求撤销强拆决定或确认违法，并主张赔偿。

四、合规建议与风险防范

提前补办手续：对历史遗留房屋，尽快补办规划、产权手续，避免被认定为违建。

避免暴力抗法：强拆现场保持冷静，通过录音、录像固定证据，切勿与执法人员冲突。

专业法律支持：委托律师介入，通过法律意见书、专家论证等方式增强谈判筹码。

结语：安庆城中村违建强拆补偿争议中，被拆迁人需以法律为武器，突破“零补偿”困局。通过核查认定依据、监督程序合法性、主张屋内物品赔偿及协商诉讼并行，可最大限度维护自身权益。