北京房屋拆迁补偿协议是他人合同代签的怎么办？

房屋拆迁协议涉及重大财产权益，其签署主体合法性直接决定协议效力。实践中，因代签引发的纠纷频发：部分拆迁方未经授权让他人代签，导致被拆迁人权益受损。本文结合《民法典》最新规定与司法案例，系统解析代签协议的法律效力及维权策略。

案例分析：从“无效协议”到“重新签约”的维权路径

2025年，北京市某区张某的房屋被纳入征收范围。拆迁方在未取得张某授权的情况下，让其弟弟代签补偿协议。张某发现后拒绝追认，并委托律师提起诉讼。法院审理认为：

无权代理：张某弟弟未获授权代签，协议效力待定;

拒绝追认：张某明确表示不认可协议内容，协议对其不发生效力;

拆迁方过错：拆迁方未尽合理审查义务，需承担缔约过失责任。

最终，法院判决撤销原协议，责令拆迁方与张某重新签订合法补偿协议。此案揭示：未经授权的代签协议可能无效，被拆迁人可通过法律途径主张权益。

法律解析：代签协议效力认定的四重标准

根据《民法典》第143条、第161条、第171条，代签协议的效力需综合以下要素判断：

一、主体资格：行为能力与代理权限

完全民事行为能力：代签人需年满18周岁且精神健康。若代签人为未成年人或限制行为能力人(如痴呆老人)，协议效力可能瑕疵;

合法授权：

书面授权：被拆迁人出具授权委托书，明确委托事项(如签订补偿协议)、权限(如协商补偿金额)、期限等;

表见代理：若代签人虽无授权，但持有被拆迁人身份证、房产证等文件，使拆迁方有理由相信其有代理权，协议可能有效(但被拆迁人可追究代签人侵权责任)。

二、意思表示：真实性与自愿性

欺诈、胁迫：若代签人通过虚构事实(如谎称“不签字就强拆”)或威胁(如“断绝亲属关系”)迫使被拆迁人同意，协议可撤销;

重大误解：若协议将“宅基地使用权补偿”误写为“房屋补偿”，导致利益显著失衡，受损方可请求撤销。

三、内容合法性：不触碰法律红线

补偿标准合法：协议补偿金额不得低于当地政府制定的基准价，且需包含土地使用权价值、搬迁补助等;

安置方式合法：若涉及产权调换，需明确安置房位置、面积、交付时间等，不得以“期房”名义规避交付义务。

四、程序合规性：书面形式与证据留存

书面协议：口头协议举证困难，建议采用书面形式并签字捺印;

证据链完整：保留拆迁公告、评估报告、授权委托书、沟通记录等文件，避免因“举证不能”败诉。

维权三步法：从协商到诉讼的应对策略

第一步：协商与证据固定

书面提出异议：向拆迁方发送《异议函》，明确拒绝追认代签协议，并要求重新协商;

收集证据：

证明代签人无授权的材料(如未签字的授权委托书、证人证言);

拆迁方过错证据(如未核实代签人身份的录音、录像);

协议内容违法证据(如补偿标准低于政府基准价的评估报告)。

第二步：申请行政裁决或调解

若拆迁方拒绝重新协商，可向当地房屋征收部门申请调解，或依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条，要求政府作出补偿决定。调解或裁决优势在于效率高、成本低，但需注意：

调解协议效力：经调解达成的协议可申请司法确认，赋予强制执行力;

补偿决定救济：对政府补偿决定不服的，可申请行政复议或提起行政诉讼。

第三步：提起民事或行政诉讼

根据纠纷性质选择诉讼类型：

民事诉讼：若纠纷仅涉及协议效力(如代签人侵权)，以代签人为被告，请求确认协议无效或赔偿损失;

行政诉讼：若纠纷涉及拆迁行为合法性(如拆迁方未依法公告、评估)，以征收部门为被告，请求撤销违法行政行为。

关键点：诉讼时效为知道权益受损之日起3年(民事)或6个月(行政)，需及时起诉。

典型案例启示：司法实践中的裁判规则

2024年，上海市某法院审理一起代签协议案，判决明确：拆迁方未核实代签人授权的，需承担主要责任。该案裁判要旨指出：

拆迁方有义务审查代签人授权文件，未审查的构成过错;

被拆迁人未追认协议的，拆迁方不得以“表见代理”为由主张协议有效;

被拆迁人因代签协议遭受损失的，可要求拆迁方赔偿差价损失、过渡期租房费用等。

结语

房屋拆迁协议代签问题，本质是代理权与意思自治的冲突。被拆迁人应牢记：未经授权的代签协议可能无效，法律赋予您“拒绝追认”的权利。通过协商、调解、诉讼等梯度救济路径，结合专业律师协助，可有效维护自身权益。法律不仅是权利的保障书，更是公平的守护者——唯有依法主张，方能实现“签得明白、补得公平、住得安心”。