农村宅基地房屋买卖协议无效，房屋拆迁补偿费应该归谁？

农村房屋买卖因涉及宅基地问题常被认定无效，但当房屋面临拆迁时，补偿款究竟该归谁?卖家反悔能否夺回利益?最高人民法院用一纸裁定给出答案：即便协议无效，双方对拆迁补偿的约定仍有效!本文通过真实案例，解析法律背后的深意。

1999年，河南村民李红将自家宅基地上的房屋以5.5万元卖给外村人张坤法，并签订《房屋及宅基地转让协议》，约定“如遇政府征收，卖方须协助买方领取全部补偿款”。此后，张坤法翻建房屋并实际居住多年。

2024年，该房屋被纳入拆迁范围，政府与张坤法签订《拆迁补偿安置协议》，承诺补偿396平方米回迁房及数十万元补偿款。李红得知后反悔，起诉要求确认买卖协议无效，并主张拆迁利益归自己所有。

争议焦点：协议无效后，拆迁补偿应归谁?

律师分析：

协议无效的法律依据：

宅基地使用权属于集体经济组织成员，非本村成员购买违反《土地管理法》，买卖协议无效。

拆迁补偿约定的特殊性

双方在协议中明确约定“征收时补偿归买方”，视为对经济利益的自由处分，不因协议无效而失效。

张坤法长期居住、翻建房屋，政府基于其实际使用情况签订补偿协议合法合理。

诚信原则的终极约束

李红收取房款后，时隔多年因拆迁利益反悔，违背诚信，法院不予支持。

拆迁利益已转化为经济利益，原房主可通过民事诉讼另行主张分配，但不得否定补偿协议的效力。

裁判结果：驳回李红全部诉求，拆迁利益归张坤法所有。

为何“无效协议”中的约定仍有效?

协议无效导致房屋物权未转移，但双方对拆迁补偿的约定属于“债权合意”，不违反法律强制性规定，应受保护。

政府审查义务的边界

政府与房屋实际使用人签约时，已审查转让协议、集体土地证等材料，尽到审慎义务，程序合法。

信赖利益与公平原则的平衡

买方长期居住投入，若因协议无效丧失补偿，将导致利益严重失衡。法院通过“信赖利益赔偿”规则(如另案阎某赔偿刘某22.4万元)实现公平。

风险警示：农村房屋买卖的三大雷区

雷区一：忽视身份限制

非本村成员、城镇居民购买农村房屋均属无效，即便实际居住多年，物权仍归原房主。

雷区二：未明确征收条款

若协议未约定拆迁补偿归属，买方可能面临“房财两空”。建议明确写入“征收利益归买方，卖方无条件配合”等条款。

雷区三：盲目依赖协议效力

即使协议被认定无效，买方仍可主张装修添附费用、房屋升值损失等信赖利益赔偿。

温馨提示：如何规避风险

签订补充协议：若已购房，可补充约定“如遇拆迁，补偿款分配比例”，并公证留存证据。

保留出资凭证：保存购房款转账记录、装修发票等，便于未来主张赔偿。

及时咨询法律途径：如遇拆迁纠纷，优先通过民事诉讼确权，避免与政府直接对抗。

最高法的判决传递明确信号：法律否定违法交易，但坚决维护诚信原则。农村房屋买卖风险重重，买家需谨慎，卖家莫贪利。唯有尊重契约精神，方能避免“人财两失”的结局。