商品房期房变烂尾楼，购房者能否合法停贷?

2025年，全国多地因开发商资金链断裂引发烂尾楼潮，购房者陷入“房无着落、债仍需还”的双重困境。浙江杭州的王女士便是典型案例：她2023年购买的期房因开发商破产停工，交房遥遥无期，但每月仍需偿还1.2万元房贷。这种“钱房两空”的困境引发社会关注：购房者能否通过停贷维护权益?法律对此如何界定?

一、停贷行为的法律性质：私自停贷构成违约

根据《民法典》第676条，借款人未按约定还款即构成违约，银行有权要求全额偿还贷款并计收罚息。2024年南京中院判决的一起案例中，购房者张某因楼盘烂尾私自停贷，被银行起诉后，法院判决其需偿还剩余贷款本金89万元及利息，同时支付违约金5.3万元。该判决明确：停贷需以合法程序为前提，私自断供将承担法律责任。

二、合法停贷的三大路径

路径1：与银行协商停贷

购房者可依据《民法典》第678条，向银行申请贷款展期或暂停还款。2025年上海浦东新区推行的“烂尾楼纾困计划”中，购房者集体与银行协商后，成功将还款期限延长3年，并免除前6个月利息。但需注意：协商需以书面协议为准，口头承诺无法律效力。

路径2：向政府部门求助

根据《城市房地产开发经营管理条例》第15条，地方政府对烂尾楼负有监管责任。2025年郑州“问题楼盘攻坚行动”中，购房者通过12345热线投诉后，住建部门协调资金2.3亿元复工项目，同时要求银行暂停收取房贷直至交房。此类案例表明：政府介入是推动问题解决的关键。

路径3：通过诉讼解除合同

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条，若商品房买卖合同被解除，购房者可要求解除贷款合同。2025年广州中院判决的案例中，法院认定开发商逾期交房超180天构成根本违约，判决解除购房合同及贷款合同，剩余贷款由开发商偿还，购房者获退首付款及已还利息。诉讼需满足两个条件：

合同明确约定交房时间及违约责任;

购房者已履行催告义务(通常为3个月)。

三、实务操作指南

证据固定：保存购房合同、付款凭证、开发商停工公告、政府监管文件等;

协商策略：联合业主集体与银行谈判，提出“交房前暂停还本、仅付利息”的过渡方案;

诉讼准备：委托律师调查开发商财产状况，申请诉前财产保全防止资产转移;

风险规避：避免私自停贷导致征信污点，优先通过法律途径解决。