商品房买卖没有预售许可证出售合法吗？

2025年7月，最高人民法院发布“烂尾楼”判决范例，明确开发商无证销售需承担全部责任。文山州住建局同期通报某项目因未获预售许可被暂停网签，引发市场对预售合规性的关注。

一、预售许可证的法定地位

根据《城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售须满足：

已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

持有建设工程规划许可证和施工许可证;

投入开发资金达工程总投资25%以上，并确定施工进度和竣工交付日期。

二、无证销售的法律后果

合同效力：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，未取得预售许可的合同无效，但起诉前补办可认定有效。

行政处罚：住建部门可处以已收房款3%以下罚款，没收违法所得。

刑事风险：若涉及非法集资，可能触犯《刑法》第一百七十六条非法吸收公众存款罪。

三、典型案例：陆某诉盐城融某置业公司案

2025年7月，江苏盐城某开发商在未获预售许可时收取首付款。法院判决：

解除《商品房买卖合同》及贷款合同;

开发商返还购房者首付款43.3万元及利息(按LPR计算);

开发商代偿剩余贷款本息72.6万元;

支付违约金11.8万元。

四、购房者维权四步法

证据固定：保存认购书、收据、宣传资料等，通过政府官网查验预售许可证真伪。

行政投诉：向住建部门举报，要求立案查处并出具书面处理意见。

司法救济：提起合同无效之诉，主张返还本金、利息及赔偿损失。

刑事报案：若开发商转移资金，可向公安机关报案追究非法集资责任。

结语

预售许可证是购房安全的“防火墙”。购房者应坚持“先证后签”，开发商须摒弃“先上车后补票”的侥幸心理，共同维护市场秩序。