开发商拖延交房还赖账？张友伶律师三步追回百万房款！

交了数百万房款，等了几年房子却迟迟不见踪影，网签备案更是遥遥无期，这是怎样一种绝望?近日，就发生了这样一起令人揪心的商品房买卖纠纷。李女士于 2020 年 7 月 与被告签订《商品房认购书》，斥资数百万购买房屋，不仅按时支付定金、首期房款，还支付了装修款，甚至为购房需求支付了公司注册费，可如今却面临钱房两空的局面。这种情况该如何维权?今天就为大家详细解读。

案情回顾

李女士于2020年7月与某住房租赁公司签订《商品房认购书》，购买由住房租赁公司开发的北京市某镇某项目房屋，总价款为数百万元，分四期支付。协议签订后，李女士按约支付定金及首期房款，住房租赁公司出具相应收据;同日，另一被告装饰公司收取装修款并出具收据。此外，李女士为购房需要，于2020年7月向第三方财务公司支付公司注册费。因住房租赁公司至今未交付房屋且未办理网签备案，李女士诉请解除《商品房认购书》，要求住房租赁公司退还房款及装修款，并主张第三方财务公司返还注册费。

律师风采

被告

否认原告主张的合同解除时间及理由，称房屋已具备交付条件，未签合同系因原告未支付尾款，且现场封停楼栋为未售房屋，其余楼栋状态正常。

原告逾期付款构成违约，公司有权扣除定金及部分房款作为补偿。

否认原告提交的退款申请表复印件的真实性，称签字人非本公司员工，无公司盖章或领导签字，不能证明公司曾同意解除合同。

张友伶律师

被告主张房屋已具备交付条件，但原告通过现场勘查及证据证明，涉诉房屋所在楼栋长期处于封停状态，小区路面杂乱无章，完全不符合基本居住条件。原告购房目的为自住，而被告拖延交房时间长达数年，且始终未提供《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》等法定交付文件，其行为已构成根本违约。

被告否认退款申请表复印件的真实性，但该文件明确载明“同意解除《商品房认购书》并退还房款”，经办人系住房租赁公司委托的第三方服务机构人员，全程参与合同签订及款项收取。即使该文件无被告住房租赁公司盖章，其内容已充分证明双方曾就合同解除达成一致，被告事后反悔的行为违背诚实信用原则。

被告声称原告未支付尾款导致合同未履行，但根据《商品房认购书》约定，原告付清全部款项的前提是被告先完成网签备案及房屋交付。事实上，被告既未办理网签备案，房屋亦未达到交付标准，原告有权行使先履行抗辩权，拒绝支付尾款。被告以此为由主张扣除定金及房款，系对合同条款的曲解。

被告

财务公司与原告之间仅存在代理企业登记和代理记账报税的服务合同关系，具体服务内容包括：

经员工介绍接受原告委托，代为办理公司的注册登记，包括企业核名、整理注册资料、代领证照公章等;

公司成立后，继续为原告提供两年多的记账及财税代理服务。

财务公司与其他被告并无关联，亦不知晓原告与被告住房租赁公司签订《商品房认购书》及支付房款的细节。

张友伶律师团队认为

财务公司声称其服务与房屋买卖无关，但原告注册公司系被告住房租赁公司明确要求的购房前提条件。被告住房租赁公司销售人员告知原告，需以公司名义购房方可规避限购政策，并指定财务公司代办注册及记账服务。原告为此支付2万元注册费及后续代理费，该费用与房屋买卖合同存在直接因果关系。现合同因被告住房租赁公司违约解除，相关费用应作为原告损失由住房租赁公司或装饰公司赔偿。

财务公司主张其仅为独立第三方，但原告与财务公司的服务合同系因购房产生，且财务公司员工在代办注册过程中直接参与购房流程(如核验购房资格、代领营业执照用于网签备案)。根据《民法典》第九百二十八条，财务公司作为购房行为的辅助服务方，其收费合理性及合同履行情况应纳入本案审查范围。原告要求财务公司退还注册费或由住房租赁公司、装饰公司连带赔偿，具有事实及法律依据。

原告主张的现金支付10万元房款，虽无直接转账记录，但住房租赁公司出具的收据明确载明“收到李女士购房款(现金)10万元”，且收据编号与转账支付的房款收据连续，足以证明款项已实际交付。住房租赁公司否认现金支付，但未对收据真实性提出异议，亦未提供相反证据，应承担举证不能的法律后果。

最终法院判定：

确认原告李女士与被告住房租赁公司签订的《商品房认购书》解除。

被告住房租赁公司与装饰公司需共同退还原告李女士装修款及利息，于判决生效后七日内付清。

被告住房租赁公司需退还原告李女士房款及利息，于判决生效后七日内付清。

实战指南

01、证据收集：打好维权“地基”

合同类： 认购书、装修协议、注册服务合同;

付款类： 收据、转账记录、POS单(尤其标注“房款”“装修款”);

沟通类： 微信聊天记录、录音、开发商承诺交房的书面文件。

02、投诉举报：给开发商施加压力

向房管部门投诉“开发商违规销售”“未办理网签”;

通过12345热线举报“项目烂尾”“资金监管缺失”。

03、诉讼策略：一招制胜的关键

同时起诉开发商、装修公司、第三方公司：要求承担连带责任;

申请财产保全：防止开发商转移资产，确保执行到位。