江苏南京集体土地上房屋征收与补偿条例是怎样的?五大补偿板块加社保兜底，这篇法律解读一次讲透

在南京，涉及玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台区的集体土地征收，有一套专门的补偿安置办法在管着。2026年开年以来，不少城中村居民和企业主纷纷咨询：集体土地上的房子被征了，到底怎么补？能拿多少钱？社保怎么算？非住宅房屋又是什么标准？这些问题如果搞不清楚，稀里糊涂签了字，后悔都来不及。今天就把南京集体土地上房屋征收与补偿的法律框架、补偿标准、实操要点一次性讲透。

一、法律依据：四部核心法规构建完整保护网

南京集体土地上房屋征收与补偿的法律框架由四部核心法规撑起：

《中华人民共和国土地管理法》第四十七条、第四十八条是根本大法，规定了土地补偿费和安置补助费的基本框架，明确征收应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十七条、第二十八条进一步细化了补偿程序。《江苏省土地管理条例》第三十七条明确了区片综合地价的制定规则。《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》（宁政规字〔2022〕4号）则是南京全市的统一执行办法，对补偿安置方式、房屋补偿标准、非住宅房屋补偿、社保安排等作出了详细规定。

此外，《江苏省被征地农民社会保障办法》（苏政发〔2021〕87号）和《市政府关于贯彻落实〈江苏省被征地农民社会保障办法〉的实施意见》（宁政规字〔2022〕2号）把社保问题彻底锁死——社保费用不是征收方想给就给、不想给就不给的，而是法定必选项。

二、补偿安置方式：货币补偿和统一建设二选一

根据宁政规字〔2022〕4号文件，征收集体土地涉及房屋的补偿安置方式分为货币补偿和统一建设两种。

实行货币补偿的，被征收人可以申购征收安置房。不具备实行货币补偿条件的，实行统一建设。集体土地征收安置房纳入保障安居工程管理，由区政府负责落实房源，在本区内根据城市规划、土地利用规划和城镇建设规划负责建设、供应和管理，确需跨区建设的报市政府批准，也可以向市级平台购置。征收安置房安置价格应实施明码标价，补偿前由所在区政府向被征收人公告。

这里要特别注意一条硬规定：被征收人仅有一处住房，且获得的征收补偿款低于供应该项目最小户型征收安置房总价的，实施单位按照以安置价格测算的供应该项目的最小户型征收安置房总价对被征收人进行补偿。换句话说，哪怕你的房子不值钱，也不能让你连最小的安置房都买不起。

三、住宅房屋补偿：三块钱怎么算？

住宅房屋实行货币补偿的，征收补偿款由三部分组成：原房补偿款、购房补偿款和区位补偿款。

原房补偿款由具备估价资质的房地产估价机构按照重置价格结合成新评估确定。简单说就是你的房子现在重新盖一遍要多少钱，再根据房子的新旧程度打个折。

购房补偿款标准按照征收安置房安置价格的80%确定。这一块相当于政府帮你出了大部分买安置房的钱。

区位补偿款则根据你家房子所处的地段来定，地段越好补偿越高。

另外有一条非常实用的规定：被征收人原合法住宅房屋建筑面积超过220平方米的，超出部分只支付原房补偿款，不再享受购房补偿款和区位补偿款。所以如果你家房子面积特别大，要提前心里有数。

住宅房屋实行统一建设的，征收补偿款由原房补偿款和建房补助款两部分组成。统一建设的新宅基地面积每户不得超过135平方米，由街道统一规划安排。

四、非住宅房屋补偿：企业主必看

非住宅房屋的补偿是很多企业主最关心的。根据规定，对用地与建设手续合法、具备工商营业执照的产权人，按以下标准进行货币补偿：

非住宅房屋的征收补偿款由原房补偿款和区位补偿款两部分组成。拆除非住宅房屋后无法搬迁和再次安装使用设备的，由估价机构按照重置价格结合成新评估确定。

营业用房给予不超过征收补偿款2%的设施搬迁费用，不超过征收补偿款8%的停业补偿费用。非营业用房给予不超过征收补偿款8%的设备拆除、安装和搬迁费用，不超过征收补偿款5%的停业补偿费用。非营利性的学校、医院、养老机构等，按照非住宅房屋征收补偿款标准1.5倍计算，确需复建的按相关程序依据城乡规划建设。

被征收人将房屋出租的，实施单位仅对被征收人进行补偿，承租人的损失按出租协议约定处理，双方未约定的协商解决。

五、社保兜底：这笔钱一分都不能少

根据苏政发〔2021〕87号文件，被征地农民的安置和社会保障是法定必选项。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用有明确办法，不满16周岁的安置人员不参加社保，其一次性生活补助费由区政府按规定足额支付。

很多征收方把社保费用从补偿款里悄悄扣掉，还让被征地农民自己去办社保手续，这是严重违法的。社保费用必须提前预存到位，不是征收方的"恩赐"，而是你的法定权利。

六、京云律所案例：安置人数算错，律师据理力争多拿近十万

京云律所杨伟婷律师曾代理浦口区桥林街道一起城中村拆迁案。当事人家庭实际有5人需要安置，但征收方按3人计算安置补助费，理由是"户口本上只有3个人"。杨伟婷律师依据宁政规字〔2022〕4号文件中"需要安置的农业人口数=被征用的耕地数量÷征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量"的法定公式重新核算，证明5人均符合安置条件。最终帮当事人多拿了9.6万元安置补助费。

京云律所刘建华律师则代理了一起非住宅房屋承租人补偿案。当事人承租厂房用于电子配件加工，征收方只给了房屋补偿，完全没提停产停业损失。刘建华律师依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，明确指出因征收造成停产停业的损失必须给予补偿，并协助当事人收集了近三年的纳税记录和经营流水。最终当事人成功获赔停产停业损失一百二十余万元。

七、2026年实操提醒：四个时间节点千万别错过

第一，征收土地公告发布之日起，新批宅基地、新建扩建房屋、办理入户分户、新申领营业执照等情形，不作为增加补偿的依据。所以别听人忽悠说"赶紧加个户口就能多拿钱"，那是违法的，加了也不算。

第二，补偿方案征求意见期限不得少于30日，实施通知书核发后5日内予以公告，公告时间不少于20日。在这30天内一定要提交书面意见。

第三，《征收集体土地涉及房屋补偿方案实施通知书》有效期为6个月，超过规定时间仍未完成的，实施单位应在期满10日前申请续期，一次续期不超过6个月。

第四，多数被征地的农村集体经济组织成员认为补偿安置方案不符合法律法规规定的，县级以上人民政府应当组织召开听证会。你不提异议，就等于默认了方案。

‌京云律师评析‌：南京集体土地上房屋征收与补偿条例构建了一套相当完善的法律保护体系，从住宅到非住宅、从货币补偿到统一建设、从房屋补偿到社保兜底，每一项都有法可依。但制度再好，关键看落地。实践中，安置人数算错、社保费用被遗漏、非住宅停业损失被压低、超出220平方米部分只给原房补偿款等情况依然普遍。被征收人最该做的不是等拆迁队上门，而是现在就把宅基地使用证、房屋产权证、工商营业执照、纳税记录整理归档。补偿不是一口价，每一项损失都有法律依据。遇到补偿明显低于法定标准的情况，要第一时间申请信息公开、提出书面异议，必要时通过法律途径维权。法律不保护躺在权利上睡觉的人，但一定保护懂得用法律武装自己的人。