买商铺没签合同卖家反悔违约金怎么算?

未签订书面合同的商铺交易中，卖家反悔现象频发。例如，某买家支付10万元定金购买商铺，卖家收款后拒绝出售，买家主张双倍返还定金，卖家却以“无合同”为由拒绝。此类纠纷中，违约金如何计算?本文将从法律角度，结合最新司法实践，解析未签合同情形下的违约金规则。

一、未签合同但存在事实买卖关系的效力

根据《民法典》第469条，书面合同非强制要求，口头约定或实际履行行为可构成合同关系。在商铺买卖中，若买家支付定金、卖家接受且未提出异议，可认定存在事实买卖关系。

法律依据：

合同成立要件：当事人意思表示一致，且具备标的、数量等核心条款。

实际履行原则：一方已履行主要义务(如支付定金)，对方接受的，合同成立。

案例分析：

2025年南京某案中，买家支付定金后，卖家出具收据并口头承诺出售商铺。后卖家反悔，法院认定双方存在事实买卖关系，判决卖家双倍返还定金。

二、未签合同情形下违约金的计算规则

规则一：有约定从约定

若双方口头约定违约金(如“卖家违约需双倍返还定金”)，且有证据证明(如聊天记录、录音)，法院通常支持按约定计算。

规则二：无约定时赔偿实际损失

若无约定，违约方需赔偿守约方因违约造成的损失，包括：

直接损失：如为履行合同支出的费用(差旅费、中介费)。

间接损失：如因卖家反悔导致买家错失其他商铺的差价损失。

法律依据：

《民法典》第584条：违约损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可获利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的损失。

案例分析：

2025年武汉某案中，买家因卖家反悔错失购买同地段商铺的机会，市场价上涨20万元。法院判决卖家赔偿买家差价损失15万元(扣除买家应承担的市场风险部分)。

三、定金规则的适用与限制

定金罚则：

双倍返还：若卖家违约，买家有权要求双倍返还定金。

限额规定：定金数额不得超过主合同标的额的20%，超出部分不适用罚则。

案例分析：

2025年长沙某案中，商铺总价200万元，买家支付50万元定金。法院认定超出部分(10万元)不适用双倍返还，判决卖家返还50万元定金并赔偿买家实际损失5万元。

四、实务建议：未签合同交易的风险防范

书面化关键条款：即使未签正式合同，也应通过微信、邮件等方式书面确认商铺信息、价款、交付时间等。

定金收据注明：在收据中明确“定金”性质及违约责任(如“卖家违约需双倍返还”)。

证据固定：保存付款凭证、沟通记录、证人证言等，证明事实买卖关系存在。

及时起诉：发现卖家反悔后，应在3年诉讼时效内起诉，避免权益过期。

案例启示：

2025年苏州某案中，买家因未保存沟通记录，法院仅支持返还定金，未支持差价损失。此案表明，证据固定是维权成功的关键。