房屋买卖伪造购房合同是否就一定是诈骗?

2025年5月，深圳市某中介人员为促成交易，伪造购房合同并虚构卖家签名，导致买方支付房款后发现房屋已被抵押，损失人民币500万元。该案引发社会对伪造购房合同行为法律定性的关注。本文将从法律视角，结合典型案例与最新法规，系统解析伪造购房合同的民事与刑事责任边界。

一、伪造购房合同的民事法律后果

合同无效与赔偿责任

伪造购房合同属于以欺诈手段实施的民事法律行为，根据《民法典》第一百四十八条，受欺诈方有权请求法院或仲裁机构撤销合同。合同被撤销后，伪造方需返还财产(如已支付的房款)并赔偿对方因此遭受的损失(如中介费、税费)。例如，2025年成都某案中，中介伪造卖家签名签订购房合同，法院判决合同无效，中介需赔偿买方已付房款及利息。

诚信原则与市场秩序

伪造购房合同违背诚实信用原则，损害房地产市场交易秩序。房地产主管部门可对涉事中介机构处以罚款、暂停网签资格等行政处罚。例如，北京市住建委2025年发布的《房地产经纪机构管理办法》明确规定，中介机构伪造合同或证件的，可处以10万元以上50万元以下罚款。

二、伪造购房合同的刑事法律风险

合同诈骗罪的构成要件

根据《刑法》第二百二十四条，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，通过伪造、变造证件或虚构事实等手段骗取对方财物，数额较大的，构成合同诈骗罪。其构成要件包括：

主观方面：具有非法占有目的，即意图通过欺骗手段永久占有对方财物;

客观方面：实施了伪造合同、虚构产权等欺骗行为，且欺骗行为与对方交付财物之间存在因果关系;

数额标准：个人诈骗数额在2万元以上，单位诈骗数额在10万元以上。

司法实践中的认定标准

司法机关在认定合同诈骗罪时，需综合审查行为人的动机、手段、履行能力及款项用途。例如，2025年上海某案中，中介人员伪造购房合同并虚构卖家身份，骗取买方房款后用于个人挥霍，法院认定其具有非法占有目的，以合同诈骗罪判处其有期徒刑十年。

与民事欺诈的界限

民事欺诈与刑事诈骗的核心区别在于主观目的：民事欺诈的目的是通过欺骗手段促成交易，主观上无非法占有目的;而刑事诈骗的目的是直接占有对方财物，主观上无履行合同的意愿。例如，卖家为抬高房价虚报房屋面积，属于民事欺诈;而卖家伪造产权证明骗取房款后逃匿，则构成刑事诈骗。

三、风险防范与合规建议

交易主体的资质核查

购房者应通过官方渠道(如不动产登记中心)核实房屋产权信息，要求卖家提供身份证、房产证原件并核对一致性。例如，深圳市不动产登记中心提供“不动产信息查询”服务，购房者可输入房屋地址或产权证号查询产权状态。

合同条款的审慎审查

购房合同应明确约定房屋产权状况、付款方式、违约责任等内容，并要求双方签字盖章。避免使用“代签”“委托”等模糊表述，必要时可要求卖家提供公证委托书。例如，北京市住建委发布的《存量房买卖合同》示范文本中，明确要求买卖双方需本人签字或提供合法授权文件。

资金监管与第三方介入

通过银行资金监管账户支付房款，或委托律师事务所、公证处等第三方机构监督交易流程。例如，杭州市推行的“二手房自主交易服务平台”提供资金监管服务，房款在过户完成后划转至卖家账户，有效降低交易风险。