南京房屋买卖合同违约后，房价下跌违约金过高如何调整？

买卖市场中，房价波动常引发违约纠纷。根据《民法典》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及司法实践，违约金调整需以“实际损失”为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益。本文结合典型案例与法律条文，解析南京房屋买卖合同违约后违约金过高的调整路径。

案例分析：以江宁区某楼盘降价纠纷为例

2025年3月，李某与张某签订《南京市存量房买卖合同》，约定李某以600万元购买张某位于江宁区的120平方米房屋，定金30万元，违约金为总房款的20%(120万元)。合同签订后，因市场下行，同地段同户型房屋价格跌至500万元。李某以房价下跌为由拒绝履行合同，张某要求李某支付违约金120万元。李某认为违约金过高，诉至法院。

法院审理认为：

实际损失评估：张某的实际损失包括房屋差价损失(100万元)、重新出售的税费(约5万元)、中介费(约3万元)，合计108万元。

违约金调整：根据《民法典》第五百八十五条，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，违约金120万元超过实际损失108万元的11.1%，属于“过分高于造成的损失”。

调整依据：法院综合考虑合同履行情况(李某未支付首付款)、当事人过错程度(李某主动违约)、预期利益(张某丧失其他购房机会)，将违约金调整为108万元。

法律框架与违约金调整路径

违约金调整的法律依据

《民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。

违约金调整的实践路径

协商调整：违约方与守约方可协商降低违约金数额，签订补充协议。

诉讼调整：若协商无果，违约方可向法院或仲裁机构申请调整。法院将综合考虑以下因素：

实际损失：包括房屋差价损失、重新出售的税费、中介费等。

合同履行情况：违约方是否支付定金、首付款，是否配合办理过户手续等。

当事人过错程度：违约方是否故意违约，守约方是否存在过错。

预期利益：守约方因违约丧失的其他购房机会或商业机会。

违约金调整的举证责任

违约方：需提供证据证明违约金过高，如房价下跌的市场数据、守约方的实际损失等。

守约方：需提供证据证明实际损失，如房屋评估报告、税费发票、中介合同等。

证据收集与注意事项

证据收集

房价下跌证据：同地段同户型房屋的成交记录、评估报告等。

实际损失证据：税费发票、中介合同、重新购房的差价损失等。

合同履行证据：定金支付凭证、首付款支付凭证、过户手续办理情况等。

注意事项

及时止损：守约方应在合理期限内重新出售房屋，避免损失扩大。

避免恶意违约：违约方不得以房价下跌为由恶意违约，否则可能承担更高赔偿责任。

合同条款明确：建议在合同中明确违约金调整机制，如“违约金超过实际损失30%的，违约方有权申请调整”。

结语

南京房屋买卖合同违约后，违约金调整需以法律为准绳，兼顾公平与效率。违约方与守约方应优先通过协商解决争议，必要时通过诉讼维护权益。政府与行业协会应加强市场监测与风险提示，引导买卖双方理性签约，避免因房价波动引发纠纷。