[江苏]2025南京拆迁补偿标准：法律修订与民生保障的平衡之道

2025年，南京发布《南京市集体土地征收补偿安置办法》(宁政规字〔2022〕4号)修订版，明确“保障被征地农民生活水平不降低、长远生计有保障”的核心原则。本文结合江北新区顶山街道案例，解析补偿标准、安置方式及权益保障机制。

一、补偿标准：分区域、分用途细化规则

1. 土地补偿费与安置补助费

南京实行区片综合地价，江北新区顶山街道为45万元/亩(含土地补偿费、安置补助费)，高于浦口区38万元/亩标准。

案例：顶山街道绿水湾社区一户农民承包的2亩菜地被征收，可获补偿90万元(45万元/亩×2亩)。

2. 房屋价值补偿

住宅房屋补偿按建筑面积×重置价×成新度计算。江北新区标准为：

框架结构：3000元/平方米

砖混结构：2000元/平方米

案例：绿水湾社区一户砖混房屋(150㎡，成新度80%)被征收，房屋补偿为24万元(150㎡×2000元/㎡×80%)。

3. 青苗与地上附着物补偿

根据《南京市征地地上附着物补偿标准》，主要项目包括：

水稻：4000元/亩

桂花树(5年以上)：800元/株

灌溉机井：5000元/口

案例：一户农民种植的1亩桂花园(20株成年树)被征收，青苗补偿为1.6万元(20株×800元/株)，若另有灌溉机井1口，补偿增至2.1万元。

二、安置方式：货币补偿与产权调换双轨并行

1. 货币补偿

一次性支付补偿款，适合已购房或计划异地安置的农民。江北新区案例中，80%被征地户选择货币补偿，平均补偿额为65万元/户(含土地、房屋、青苗)。

2. 产权调换

按“拆一还一”原则提供安置房，超面积部分按市场价购买。顶山街道安置房价格为5000元/平方米，被征收房屋150㎡可置换150㎡安置房，若选择180㎡户型，需补缴15万元(30㎡×5000元/㎡)。

3. 留用地安置

集体经济组织可按征收面积的10%申请留用地，用于发展物业经济。江北新区规定留用地可折股量化给农民，按年分红。

三、社会保障：从“兜底保障”到“发展保障”升级

1. 养老保障补贴

被征地农民纳入城乡居民基本养老保险，政府代缴保费并给予补贴。江北新区标准为：

16-59周岁：每月补贴200元

60周岁以上：每月基础养老金+补贴共计500元

案例：绿水湾社区一户有2名60周岁以上老人，每月可领取1000元社保补贴(500元/人×2人)。

2. 就业培训支持

政府提供免费职业技能培训，优先推荐就业。江北新区2025年已组织3期“家政服务”“电商运营”培训班，参训农民就业率达85%。

3. 住房保障衔接

符合条件的被征地农民可申请公租房或共有产权房。顶山街道规定，人均住房面积低于15㎡的家庭，可优先配租公租房。

四、争议解决：听证程序与司法救济

1. 听证权利行使

过半数被征地农民对补偿方案有异议的，可申请听证。江北新区2025年已组织5场听证会，调整补偿标准3次。

案例：顶山街道一社区12户农民联名提出房屋补偿标准过低，听证会后将砖混结构补偿从1800元/㎡提高至2000元/㎡。

2. 行政复议与诉讼

对补偿决定不服的，可自收到决定书之日起60日内申请行政复议，或6个月内提起行政诉讼。南京市中级人民法院2025年受理征地补偿案件127件，其中32件因程序违法被撤销。

五、政策趋势与建议

建立补偿标准动态调整机制：每3年评估一次区片地价，确保与房价、物价联动。

推广“房票”安置模式：允许被征地农民持房票购买指定商品房，扩大安置选择权。

强化集体资产经营：将留用地开发收益纳入集体经济组织，按股分红，防止“征地致贫”。

结语

南京拆迁补偿标准以法律为底线、以民生为标杆，通过“补偿+安置+保障”三位一体机制，实现了城市发展与农民权益的双赢。未来需进一步优化政策透明度与参与度，让征地过程成为共建共享的过程。