开发商逾期交房，购房者如何依法退房?

2025年全国住房城乡建设工作会议明确提出"有力有序推行现房销售"，这一政策导向与司法实践中对预售风险管控的加强形成呼应。根据最高人民法院案例库数据显示，2025年上半年涉及逾期交房的合同纠纷案件同比增长41%，其中76%的购房者通过法律途径成功解除合同。本文结合最新司法判例与《民法典》规定，系统解析逾期交房情形下的退房路径。

一、法定退房权行使要件

(一)合同目的落空认定

司法实践标准：

停工状态持续：江苏省盐城市亭湖区法院在2025年判决中明确，项目停工超过6个月且无复工计划构成根本违约

交付不能证明：开发商需提供施工日志、资金监管证明等材料，否则推定为"事实烂尾"

购房人无过错：需排除购房者恶意拖延付款等情形，如连云港赣榆区案例中购房者按期还贷仍获支持

(二)法律条文依据

《民法典》第563条：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，可解除合同

最高法指导案例148号：确立"合同目的无法实现"的认定标准，明确烂尾楼情形下购房人的法定解除权

2025年商品房预售资金监管办法：规定开发商挪用监管资金导致停工的，购房人可主张惩罚性赔偿

二、典型案例解析

案例一：盐城烂尾楼"一揽子"解约案

案情：陆某购买融某置业公司商品房，逾期交房4个月且项目停工，法院判决：

同时解除《商品房买卖合同》及《贷款合同》

开发商返还首付43.3万元及已还贷款19万元

剩余贷款由开发商直接偿还银行

裁判要点：

突破合同相对性，确立开发商作为资金实际使用人的终极还款责任

引用《民法典》第566条，明确合同解除后的清理结算规则

案例二：连云港格式条款无效案

案情：柏某购买赣榆区某楼盘，开发商逾期交房后主张"单方断供需担责"，法院判决：

银行"无论是否交房均需还贷"条款无效

开发商返还首付及前期贷款本息

购房人无需承担征信责任

法律意义：

否定金融机构通过格式条款转嫁风险的做法

确立"风险与收益对等"原则，开发商需承担经营风险

三、实务操作指引

(一)证据固定要点

停工证明：拍摄现场照片、获取住建部门停工通知(如珠海香洲区案例中的政府文件)

催告记录：通过EMS邮寄书面催告函，保留回执

资金流向：申请法院调取预售资金监管账户使用记录

(二)诉讼策略选择

管辖法院：优先选择项目所在地基层法院，便于现场勘验

诉讼请求：

主张解除合同并退还全部已付款

要求支付已还贷款本息(需提供还款明细)

违约金按LPR的1.5倍计算(参考2025年盐城案例)

财产保全：申请查封开发商其他可执行财产

(三)执行阶段注意事项

优先受偿权：根据2025年司法解释，购房款返还请求权优先于工程款债权

信用修复：判决生效后可申请法院出具《信用修复证明》，消除征信影响

结语

2025年司法实践呈现"严惩违规开发商、强化购房者保护"的鲜明导向。购房者应树立证据意识，在开发商出现停工迹象时及时采取法律行动，通过法定解除权实现"退房+退款+免贷"的三重救济。