山东农村房屋拆迁迷局：产权证缺失，补偿权益能否“同权同价”?

2025年，山东菏泽市某村村民张某的遭遇引发广泛关注。其祖宅因城中村改造被纳入征收范围，但因房屋未办理产权证，征收方仅同意按“无证建筑”标准补偿，补偿款较同村有证房屋少60%。张某认为房屋建于1998年，符合当时建房政策，且持有村委会出具的建房证明，遂将征收方诉至法院。这一案例折射出农村拆迁中的核心争议：无产权证房屋的补偿标准是否应与有证房屋“同权同价”?本文将从法律框架、实务操作及典型案例三方面，系统解析这一问题。

一、法律框架：产权证与补偿资格的法定关联

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，房屋征收补偿的核心依据是“被征收房屋的价值”，而非产权证本身。但产权证作为房屋合法性的法定证明，直接影响补偿标准的认定。实务中，无产权证房屋的补偿需分三类情形处理：

1. 合法建造但未办证：补偿标准“视同有证”

若房屋符合《土地管理法》第六十二条“一户一宅”原则，且经村委会、乡镇政府审批，仅因历史原因未办理产权证，应认定为合法建筑。例如，浙江省2025年《农村集体土地房屋拆迁补偿实施细则》明确规定：“1990年4月1日《城市规划法》实施前建造的房屋，即使未办理产权证，也可按有证房屋补偿。”

案例支撑：2025年，湖南长沙中院审理的某村拆迁案中，法院认定村民1995年建造的房屋虽无产权证，但持有村委会审批文件，最终判决按有证房屋标准补偿，补偿款较征收方初始方案增加42万元。

2. 违规建造：补偿“区别对待”

若房屋存在以下情形，可能被认定为违法建筑，不予补偿或仅补偿材料成本：

未取得宅基地使用权证擅自建房;

超出审批面积或层高;

在征收公告发布后抢建。

法律依据：《土地管理法》第七十八条规定，农村村民未经批准非法占用土地建住宅的，由县级政府责令退还土地，限期拆除。此类房屋在拆迁中通常无补偿资格。

3. 历史遗留问题：补偿“酌情处理”

对于因政策衔接不畅、行政部门不作为等历史原因未办证的房屋，法院可能综合建造年代、使用情况等因素酌情补偿。例如，北京市2025年《农村拆迁补偿指导意见》规定：“2008年《城乡规划法》实施前建造的无证房屋，若符合建房政策，可按有证房屋的70%补偿。”

二、实务操作：无证房屋补偿的维权路径

1. 证据固定：证明房屋合法性的“三板斧”

无证房屋主张补偿的核心是证明其合法性，需收集以下证据：

审批文件：宅基地申请表、村委会审批意见、乡镇政府备案记录;

使用证明：水电费缴纳记录、纳税凭证、房屋照片;

历史证据：1990年代航拍图、土地权属确认书、邻里证人证言。

典型案例：2025年，江苏盐城某村拆迁中，村民李某通过提供1993年村委会出具的《建房许可证》及水电费记录，成功推翻征收方“违法建筑”的认定，获得全额补偿。

2. 程序救济：从协商到诉讼的三阶策略

若征收方拒不认可房屋合法性，被拆迁人可按以下步骤维权：

协商阶段：要求征收方出具《违法建筑认定书》，明确拒绝补偿的法律依据;

行政复议：向县级政府申请复议，请求撤销违法认定(期限60日);

行政诉讼：若复议未果，可在6个月内向法院起诉，主张征收方程序违法。

法律提示：根据《行政强制法》第四十四条，征收方拆除房屋前需依法公告、催告，并给予被拆迁人陈述申辩权。若未履行程序，拆除行为可能被判违法。

三、风险防范：避免“无证补偿陷阱”的三大注意

1. 警惕“以拆违代拆迁”

部分征收方为降低补偿成本，将合法无证房屋认定为违法建筑。被拆迁人需注意：

拒绝签署《自愿拆除承诺书》;

要求征收方出示规划部门出具的《违法建筑认定书》;

对强制拆除行为及时报警并取证。

2. 慎签“空白协议”

若征收方以“先拆后补”为由要求签署空白协议，被拆迁人应明确拒绝。根据《民法典》第一百四十三条，空白协议因“意思表示不真实”可能被认定无效。

3. 关注地方政策差异

农村拆迁补偿标准由省级政府制定，各地差异较大。例如：

浙江省：无证房屋按有证房屋的80%补偿;

山东省：1990年前建造的无证房屋全额补偿;

广东省：需扣除10%的办证费用后补偿。

被拆迁人需提前查询当地政策，避免因信息不对称导致权益受损。

结语

农村拆迁中，无产权证房屋的补偿并非“一刀切”否定。合法建造的无证房屋，可通过证据固定、程序救济等途径争取“同权同价”补偿;违规建造的房屋，则需承担相应法律后果。被拆迁人应摒弃“无证即无补偿”的误区，积极运用法律武器维护权益，在拆迁浪潮中实现“损失最小化、补偿最大化”。