江苏宿迁农村房屋拆迁：承租人权益保护与补偿机制深度解析

在城市化进程加速的背景下，农村房屋拆迁已成为推动城乡发展的重要手段。然而，当拆迁涉及租赁关系时，承租人的权益保护问题往往成为争议焦点。宿迁市作为江苏省的重要城市，其农村房屋拆迁中承租人能否获得补偿、如何获得补偿，成为社会关注的热点。本文将从法律视角出发，结合实际案例与最新法规，系统解析宿迁农村房屋拆迁中承租人的补偿权益。

案例分析：宿迁市某区承租人补偿纠纷案

2024年，宿迁市某区发生一起典型案例：某村村民李某将自家房屋出租给张某用于经营餐馆，租赁合同尚有两年到期。后因政府规划需要，该房屋被纳入拆迁范围。拆迁部门仅与李某协商补偿事宜，未通知张某，导致张某在未获任何补偿的情况下被迫停业搬迁。张某遂以“租赁合同未到期、拆迁导致经营损失”为由，将李某诉至法院，要求赔偿停产停业损失、搬迁费用及装修装饰损失。

法院审理认为：

租赁合同效力：张某与李某签订的书面租赁合同合法有效，且租赁期未满，张某作为合法承租人，其权益受法律保护。

补偿主体与范围：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，拆迁补偿包括“因征收房屋造成的停产停业损失”和“搬迁、临时安置的补偿”。本案中，张某因拆迁导致餐馆停业、需搬迁设备并重新装修，其损失与拆迁直接相关，应纳入补偿范围。

责任划分：李某作为房屋所有权人，虽与拆迁部门签订补偿协议，但未履行对承租人的告知义务，导致张某损失扩大，需承担相应赔偿责任。最终，法院判决李某向张某支付停产停业损失、搬迁费用及装修装饰补偿共计28万元。

最新法律法规与补偿原则

宿迁市农村房屋拆迁中承租人补偿问题，需结合以下法律框架分析：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条

明确规定，市、县级人民政府对被征收人(房屋所有权人)的补偿包括：

被征收房屋价值的补偿;

因征收造成的搬迁、临时安置补偿;

因征收造成的停产停业损失补偿。

若承租人实际经营且租赁合同未到期，其因拆迁导致的停产停业损失、搬迁费用及装修装饰损失，可依据《民法典》第七百三十三条(租赁合同终止后的损失赔偿)向出租人主张权利。

《江苏省土地管理条例》第四十二条

规定“征收土地涉及农村村民住宅的，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿”。

虽未直接涉及承租人，但强调“公平补偿”原则，为承租人权益保护提供了地方性法律依据。

宿迁市地方政策补充

根据宿迁市2025年最新拆迁补偿细则，若租赁房屋用于经营且办理了工商营业执照，承租人可单独主张停产停业损失补偿，但需提供租赁合同、纳税证明、装修装饰发票等证据。补偿标准按“实际经营面积×当地同类行业月平均利润×停业月数”计算，最高不超过房屋评估价值的15%。

法律视角下的补偿路径

合同约定优先

若租赁合同明确约定“遇拆迁时装修装饰、停产停业损失的补偿归属”，则按合同执行。例如，合同约定“拆迁时装修补偿归承租人所有”，则承租人可直接向拆迁部门主张权利。

无约定时的法律救济

若合同未约定，承租人需通过以下步骤维权：

证据固定：保存租赁合同、装修发票、纳税证明、经营记录等，证明损失与拆迁的因果关系;

协商调解：与出租人、拆迁部门协商补偿方案，争取达成三方协议;

司法诉讼：若协商无果，可起诉出租人要求赔偿，或申请行政复议/诉讼，要求拆迁部门履行法定补偿职责。

典型案例启示

2023年宿迁市中级法院审理的“某餐饮公司诉拆迁部门案”中，法院认定：拆迁部门未通知承租人参与评估，导致其停产停业损失未获补偿，判决拆迁部门在房屋补偿款中直接划拨15%给承租人。此案确立了“拆迁部门对承租人的直接补偿义务”，为后续类似案件提供了裁判参考。

结语

宿迁农村房屋拆迁中，承租人并非“局外人”。其补偿权益受《民法典》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律保护，但需以“合法承租、实际损失、证据充分”为前提。出租人应履行告知义务，拆迁部门需完善补偿程序，共同构建公平、透明的拆迁补偿机制。对于承租人而言，签订书面合同、保留经营证据、及时法律维权，是保障自身权益的关键。