[广东]江门农村房屋拆迁补偿不合理?法律教你四步维权!

2025年，江门市新会区三江镇官田经济联合社的征地补偿安置方案引发关注。公告显示，该区域6.578公顷土地征收涉及园地、农用地及建设用地，土地补偿费与安置补助费均按39.6万元/公顷标准执行。然而，当地村民李某却因自家房屋被认定为“无合法用地来源的建设用地”，仅获得按农用地标准计算的补偿，较周边合法房屋补偿低40%。这一案例折射出农村拆迁中普遍存在的补偿争议：当补偿标准低于市场价值或程序违规时，被拆迁人如何依法维权?

一、第一步：固定证据链，锁定维权基础

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条，征收部门有义务对房屋进行调查登记。被拆迁人需主动收集三类证据：

权属证明：宅基地使用证、建房审批文件、土地承包合同等，证明房屋合法性。例如，江门市新会区2024年《征地及地上附着物补偿指导标准》明确，无证房屋若能提供1999年《土地管理法》实施前的建房证明，可按合法建筑补偿。

评估报告：要求拆迁方提供由具备资质的评估机构出具的报告，核对房屋结构、面积、装修等项目是否与实际一致。南通市通州区2025年补偿标准中，房屋评估价值=建筑面积×单价(7000元/㎡)+装饰装修补偿，若评估机构漏算装修项目，可直接导致补偿减少。

程序文件：保存拆迁公告、补偿方案征求意见稿、听证会记录等，核查是否履行“公告—听证—公示”法定程序。江门市住建局《贯彻国有土地上房屋征收与补偿条例工作指引》规定，未进行风险评估的项目不得实施征收。

案例1：程序违法致补偿无效

2025年，江门市蓬江区某村拆迁中，拆迁方未公示评估报告即要求村民签约。村民张某委托律师申请信息公开，发现评估机构选定未经过村民代表会议表决，违反《广东省土地管理条例》第三十条。法院最终判决撤销原补偿协议，责令重新评估并补足差价。

二、第二步：协商与调解，低成本解决争议

《土地管理法》第十四条赋予被拆迁人协商权。实际操作中可分两步推进：

书面异议：向拆迁方提交《补偿异议书》，明确指出补偿标准、面积认定、评估方法等问题，要求30日内书面回复。例如，针对“地大于房”补偿，可引用南通市通州区标准：补偿额=超占面积×(基准地价×70%-重置成新价)。

第三方调解：申请乡镇政府或人民调解委员会介入。2025年，新会区司法局推出“拆迁调解专班”，成功调解83%的补偿争议。调解协议经法院司法确认后具有强制执行力，可避免诉讼成本。

案例2：调解实现利益最大化

2025年，台山市某村因工厂拆迁引发群体性纠纷。村民代表与拆迁方在镇调解委员会主持下达成协议：在原货币补偿基础上，增加10%的搬迁奖励，并为60岁以上老人提供优先安置房选房权。该方案既符合《江门市征收农用地区片综合地价公告》中“奖励标准不超过合法建筑面积70元/㎡”的规定，又兼顾了弱势群体权益。

三、第三步：行政复议，审查行政行为合法性

若协商无果，可在知道权益受损之日起60日内申请行政复议。重点审查三大问题：

主体资格：拆迁方是否具备征收权限?例如，集体土地征收需由县级以上政府组织实施，乡镇政府直接拆迁属程序违法。

补偿标准：是否低于类似房地产市场价格?北京市通州区2025年补偿标准明确，被征收房屋价值补偿不得低于公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

强制措施：是否存在“未补偿先拆迁”情形?江门市住建局工作指引规定，补偿未到位前不得实施强制拆除。

案例3：复议推翻违法拆迁决定

2025年，鹤山市某村拆迁中，拆迁方以“公共利益需要”为由，未办理农用地转用审批即发布征收公告。村民集体申请行政复议，复议机关依据《土地管理法》第四十四条，认定该征收决定违法并予以撤销。此案入选广东省2025年行政复议典型案例。

四、第四步：行政诉讼，司法终局裁决

对复议结果不服的，可在15日内提起行政诉讼。诉讼策略需把握三点：

被告确定：若对拆迁许可证不服，以核发机关为被告;若对强制拆除行为不服，以实施机关为被告。

举证责任：拆迁方需证明其行政行为合法，否则承担败诉风险。例如，在江门市江海区某案中，拆迁方未能提供评估机构资质证明，法院判决其补偿决定无效。

赔偿范围：除房屋价值补偿外，还可主张搬迁费、临时安置费、停产停业损失等。南通市海门区标准规定，临时安置费按合法建筑面积计算，选择货币补偿的，一次性支付6个月补助。

案例4：诉讼获赔停产停业损失

2025年，开平市某商铺因拆迁停业，拆迁方仅补偿房屋价值未赔偿经营损失。店主起诉后，法院依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，判决按商铺前三年平均利润的30%支付6个月停产停业损失，共计12.6万元。

结语

江门农村房屋拆迁维权需遵循“协商—调解—复议—诉讼”的递进路径。2025年，广东省高级人民法院发布《涉农村拆迁案件审判指引》，明确要求法院对“同地不同价”“评估程序违法”等情形重点审查。被拆迁人应善用法律武器，在维护自身权益的同时，推动拆迁行为向规范化、法治化转型。