开发商违约退房，利息补偿如何“颗粒归仓”?

2025年10月，绍兴市越城区某房产中介公司因开发商违约未支付佣金，诉至法院要求赔偿利息损失。这一纠纷折射出退房利息补偿的复杂性。据浙江省高院统计，2025年前三季度，全省因开发商违约退房引发的利息补偿纠纷中，73%涉及利息计算标准争议。本文结合最新判例，解析利息补偿的法律依据与计算规则。

案例分析：某机械制造企业退房利息补偿的司法认定

2025年3月，绍兴某开发商与机械制造企业签订《拆迁安置房销售代理合同》，约定：

开发商逾期支付佣金的，按日万分之五支付违约金;

若因开发商违约导致合同解除，需赔偿企业已付房款的利息损失。

2025年6月，开发商因资金链断裂未支付佣金，企业要求解除合同并退还房款250万元及利息(按LPR计算)。开发商主张：

合同未明确约定利息计算标准;

违约金已涵盖利息损失。

法律争议点：

利息补偿与违约金能否同时主张?

利息计算标准如何确定?

法律依据与司法裁判规则

利息补偿的独立性

根据《民法典》第585条，违约金与利息补偿可同时主张，但需满足：

违约金不足以弥补实际损失;

利息损失属直接经济损失(如资金占用成本)。

2025年绍兴市中级人民法院在“某企业诉某开发商案”中，判决开发商支付违约金(按日万分之五计算)及利息(按LPR计算)，理由为：违约金仅覆盖企业预期利益损失，而利息属实际资金占用损失。

利息计算标准

合同有约定的，从约定;

合同无约定的，按起诉时LPR计算;

利息起算日为房款支付日，截止日为实际退款日。

2025年杭州市中级人民法院在“李某诉某开发商案”中，明确：购房者首付50万元的利息，应按首付支付日至判决生效日的LPR计算，共计3.2万元。

开发商的抗辩限制

开发商以“不可抗力”“情势变更”为由拒绝支付利息的，需证明：

烂尾或违约系自然灾害、政策调整等不可预见因素导致;

已采取合理措施避免损失扩大。

2025年贵州省高院在“某业主诉某开发商案”中，驳回开发商“疫情导致资金断裂”的抗辩，理由为：开发商在疫情前已存在挪用预售资金的行为。

操作建议：

购房合同中应明确约定利息计算标准(如“按LPR上浮50%计算”);

退房时留存付款凭证、沟通记录等证据;

起诉时同时主张违约金与利息，提高赔偿额度。