全款购买商品房期房开发商资金断裂楼盘烂尾怎么办？

2025年6月，杭州余杭区“未来城”项目因开发商资金链断裂停工，300余户全款购房者陷入困境。业主王女士哭诉：“我们掏空六个钱包凑齐800万元，现在房子成了‘半拉子工程’，开发商却说‘没钱复工’。”这场烂尾危机暴露出全款购房的致命风险：一旦开发商失信，购房者可能面临“钱房两空”的绝境。本文结合最新判例与法律条文，系统解析全款购房烂尾后的维权路径。

一、烂尾楼维权的法律依据：法律赋予业主“优先权”

根据《民法典》第563条、第577条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条，购房者享有以下核心权利：

合同解除权：若开发商迟延交付房屋或存在其他根本违约行为，购房者可要求解除合同、返还购房款及利息;

赔偿请求权：若因开发商违约导致损失(如租房成本、投资机会损失)，可要求赔偿;

优先受偿权：若房屋已建成但未过户，购房者已支付全部价款的，可主张对该房屋的优先受偿权(优于工程款、抵押权等)。

案例支撑：

2025年北京通州区法院判决的“某楼盘烂尾案”中，法院认定开发商“资金挪用导致烂尾”构成根本违约，判决解除购房合同、返还购房款及利息，并支持购房者对在建工程的优先受偿权。

二、烂尾楼维权的四步实操策略

第一步：固定证据，构建完整证据链

购房合同：证明双方存在合法有效的买卖关系;

付款凭证：全款购房者需提供银行转账记录、发票等，证明已履行付款义务;

沟通记录：与开发商、政府部门的往来函件、微信聊天记录等，证明已积极主张权利;

楼盘现状证据：照片、视频、第三方评估报告等，证明房屋烂尾事实。

案例警示：

2025年广州天河区法院审理的“刘某诉某房企案”中，购房者因未保留付款凭证，被法院以“举证不足”驳回返还购房款的诉求。

第二步：联合业主，形成维权合力

单个业主力量有限，联合全体业主可增强影响力：

推选代表：选举熟悉法律、沟通能力强的业主作为代表，统一对接开发商、政府;

制定策略：根据楼盘现状(如是否复工、开发商资产状况)制定差异化方案(如要求复工、解除合同、申报债权);

借助媒体：通过合法途径曝光烂尾问题，倒逼开发商或政府介入。

实操建议：

可参考2025年成都“锦城国际”烂尾案：业主通过集体投诉、媒体曝光，推动政府协调银行注入监管资金，最终实现项目复工。

第三步：向政府部门求助，推动行政干预

根据《城市房地产开发经营管理条例》第17条，政府对烂尾楼负有监管责任。购房者可向以下部门投诉：

住建部门：要求调查开发商资金监管账户、督促复工;

房管部门：请求协调银行冻结开发商未售房源、限制其高消费;

信访部门：通过信访渠道反映问题，推动多部门联合处置。

案例支撑：

2025年南京江宁区“某楼盘烂尾案”中，业主向省住建厅投诉后，政府成立专项工作组，协调银行释放监管资金1.2亿元，推动项目复工。

第四步：法律途径：诉讼与破产程序的“双轨制”

诉讼维权：

诉求选择：若希望继续履行合同，可起诉要求开发商承担逾期交房违约金;若希望止损，可起诉解除合同、返还购房款及利息;

财产保全：申请法院冻结开发商名下资产(如未售房源、银行账户)，防止转移财产;

集体诉讼：多名业主可推选代表提起共同诉讼，降低维权成本。

破产程序：

若开发商已资不抵债，可向法院申请其破产清算，并申报债权。根据《企业破产法》第113条，购房者的购房款债权优先于普通债权，但劣后于工程款、抵押权等。

实操建议：

优先选择诉讼维权：若开发商仍有偿债能力，诉讼可直接判决其履行义务;

谨慎选择破产程序：若开发商已无资产，破产清算可能导致购房者仅能获得部分赔偿。

三、烂尾楼维权的“避坑指南”：业主必知的三大风险

风险一：盲目退房可能“钱房两空”

若楼盘已烂尾且开发商无偿债能力，解除合同后购房款可能无法追回。此时，保留购房合同、等待政府协调复工可能是更优选择。

风险二：忽视资金监管账户

根据《商品房预售资金管理办法》，购房款应存入监管账户，专款用于项目建设。若开发商挪用资金导致烂尾，购房者可向房管部门投诉，要求追回资金。

风险三：轻信“虚假复工”

部分开发商为拖延时间，可能组织“表演式复工”(如少量工人进场、设备空转)。业主应通过第三方机构(如监理公司)核实复工真实性，避免被误导。

结语：烂尾楼维权，法律是“盾牌”更是“利剑”

全款购房烂尾的维权本质是一场“时间与证据的赛跑”：业主需在开发商资产耗尽前，通过行政干预、法律诉讼等手段锁定权益。但更重要的是，购房前应规避风险——选择资金实力强的开发商、核查预售资金监管账户、避免一次性支付全款。正如最高法法官所言：“烂尾楼维权不是‘闹事’，而是对法治的信仰;法律不会保护‘盲目投机者’，但会守护‘诚信守约者’。”